Jurisprudence

La distinction entre parties communes et parties privatives peut faire l’objet de très long débat au sein d’une copropriété.

En effet, si par principe c’est le règlement de copropriété qui fixe ce qui relève d’une partie commune ou privative, dans les faits, on constate  de nombreux oublis provoquant des difficultés, notamment pour le financement des travaux.

Dans ce cas, il appartient au juge de déterminer si les éléments invoqués sont des parties communes ou privatives.

Le recouvrement amiable et judiciaire se révèle fréquemment complexe face à des débiteurs chroniques, lorsque cette somme porte à la fois sur des provisions pour charges courantes, exceptionnelles (travaux) bénéficiant de subventions publiques.

Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 décembre 2020 nous rappelle les principes fondamentaux applicables dans ce domaine.

La vente d’un lot au sein d’une copropriété est soumise à un certain nombre d’obligations : communication de documents mentionnés à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation (ce que les notaires et syndics appellent souvent « pré-état daté », élaboration par le syndic d’un état daté…

Les impayés sont redoutés et redoutables pour la copropriété, pouvant entraîner un important déséquilibre financier.

C’est ainsi que le syndic doit prendre à bras le corps les impayés et tenter au plus vite de trouver une solution amiable avec les copropriétaires débiteurs. Si cette voie amiable n’aboutit pas, le syndic doit alors engager une action judiciaire contre le copropriétaire débiteur.

Le régime juridique des Associations Syndicales Libres (ASL) est complètement différent du régime de la copropriété. Pour les ASL il n’existe que deux textes règlementaires très pauvres: l’ordonnance du 1^er juillet 2004 et le décret du 03 mai 2006.

Dans les faits, les ASL sont intégralement régies par leurs statuts. Cela suppose donc que les statuts de l’ASL soient complets, détaillés et compréhensibles.

L’exécution licite de travaux privatifs susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble oppose régulièrement le copropriétaire du lot concerné et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

La confrontation peut se solder notamment par une action judiciaire auprès du juge des référés visant à leur suspension, si la voie préalable amiable se révèle vaine.

 Voici un arrêt intéressant et récent de la Cour de Cassation.

Une société de syndic ayant fusionné avec une autre, un copropriétaire avait refusé de payer ses charges en faisant valoir que le « nouveau syndic » (l’autre société) n’avait pas été élu par l’assemblée générale et que son mandat était nul.

La gestion de la copropriété par le syndic implique que celui-ci dispose entre autres de l’ensemble des documents du syndicat des copropriétaires (règlement de copropriété, contrats, listing des copropriétaires, pièces comptables…).

En cas de désignation d’un nouveau syndic, ce dernier doit donc requérir les archives, ainsi que la trésorerie du syndicat auprès de son prédécesseur selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux affectant les parties communes font l’objet d’une source de contentieux inépuisable :entre les copropriétaires qui ne demandent pas l’autorisation de l’assemblée générale, ceux qui demandent une autorisation alors qu’en réalité il s’agit d’une appropriation des parties communes pour effectuer lesdits travaux, et ceux qui ne se conforment pas à l’autorisation accordée par l’assemblée générale, la jurisprudence abonde en la matière.

Le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs par le syndic se révèle souvent sommaire, aussi bien amiablement, que judiciairement.

Cette carence est d’autant moins concevable qu’elle émane d’un professionnel et qu’elle peut exposer le syndicat à de vaines et onéreuses procédures judiciaires, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2019.