Jurisprudence

Le nombre de véhicules garés dans une copropriété génère souvent des tensions, en raison, d’un nombre de places souvent insuffisant et donc de stationnements anarchiques sur les parties communes.

Des solutions existent, mais leur mise en œuvre suppose de faire preuve de minutie, pour ne pas exposer le syndic, voire le syndicat des copropriétaires, à une action judiciaire en réparation par le propriétaire du véhicule enlevé.

Voyons ensemble ce cas concret, survenu avec FONCIA MANSART.

Certains syndicats émettent des réserves sur les charges affectées aux lots par le rédacteur du règlement de copropriété, notamment en regard du critère de la surface.   La refonte de la grille de charges est donc souvent envisagée, avec comme préalable un métré des lots, auxquels certains copropriétaires s’opposent. Un récent arrêt de la Cour de Cassation souligne la légitimité de principe de cette démarche du syndicat et oblige le copropriétaire et son locataire à laisser accéder aux lots privatifs.

Les aménagements des lots, comme une scission, une surélévation, ou encore un changement d’affectation… peuvent entrainer des différends au sein du syndicat.

Il peut en effet s’interroger sur la légitimité d’une demande d’un copropriétaire qui souhaite installer à ses frais une boite aux lettres associée au lot qui a fait l’objet de l’aménagement.

La Cour de Cassation a été sollicitée sur le sujet et fixe dans un arrêt du 8 juin 2017 le droit en la matière.

Retour sur un arrêt (qui nous avait beaucoup inquiété) de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence

Un copropriétaire s’était vu refuser l’autorisation par une assemblée générale de transformer des locaux situés en sous-sol de l’immeuble pour créer des lots d’habitation.

Mécontents d’une gestion peu optimisée de la résidence par leur syndic professionnel, des copropriétaires mettent parfois en œuvre une autonomie administrative du bâtiment, en vue de prendre leur indépendance.

Face à cette approche compréhensible et légitime (par exemple en cas de copropriété « horizontale » et d’indépendance technique des divers bâtiments), des tentatives individuelles plus hasardeuses voient le jour.

Tout résident d’une copropriété, locataire ou copropriétaire, d’un lot d’habitation ou commercial, doit s’interroger sur la législation à respecter pour effectuer des aménagements affectant les parties communes de la résidence.

C’est ce que rappelle la Cour de Cassation dans un récent arrêt, relatif aux travaux entrepris par le locataire d’un local commercial.

La haute juridiction vient rappeler le cadre légal applicable et les incidences en cas d’infraction.

I. Les copropriétaires face à la toute puissance des syndics

Le statut de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967. Son champ d’application est très encadré : il faut une pluralité de propriétaires et que ces propriétaires détiennent la propriété exclusive de lots privatifs et qu’ils soient également propriétaires d’une quote-part de parties communes. C’est ainsi que l’indivision, et les lotissements sont exclus des règles de la copropriété.

L’aliénation d’un bien immobilier peut parfois être fractionnée, c’est-à-dire que toutes les composantes ne sont pas transmises à la même personne. Autrement dit, une distinction est réalisée entre la propriété et l’usage de celui-ci consentis à des personnes différentes, ce que l’on appelle juridiquement un démembrement.

Cette opération s’inscrit souvent dans le cadre d’une succession, afin de favoriser un transfert de patrimoine, tout en garantissant le maintien dans les locaux de l’ancien propriétaire.  

Certaines copropriétés sont situées dans des zones où le patrimoine architectural est protégé. Dès lors, si les copropriétaires veulent faire des travaux relatifs à l’extérieur de l’immeuble, ils doivent au préalable obtenir une autorisation administrative attestant que les travaux ou la pose d’éléments extérieurs ne contreviennent pas à la préservation du patrimoine architectural.