Jurisprudence

L'existence de parties privatives et de parties communes, parfois imbriquées les unes dans les autres, peut rendre difficile l'établissement des responsabilités de chacun dans la survenance de sinistres (dégât des eaux, incendies, dégradations à la suite de travaux, effondrement de plancher...).

Pour connaître le responsable, sur un plan juridique, il est indispensable de connaître la cause du sinistre en question, ce qu'une expertise diligentée par un assureur peut établir en cas de difficulté.

Un règlement de copropriété d’origine, qui n’a pas été adapté pour intégrer des dispositions impératives de la loi de 1965, peut contenir des clauses contraires à ces dispositions. Ces dispositions impératives sont dites d’ordre public, c’est-à-dire qu’il est impossible d’y déroger par des conventions privées.

Il peut également arriver qu’une assemblée générale décide d’introduire dans le règlement de copropriété une clause illégale.

Le délai de 30 ans concerne les actions réelles, c’est-à-dire portant sur une chose, tandis que le délai de droit commun de 5 ans concerne les actions dites personnelles, c’est-à-dire les actions tendant à faire reconnaître un droit d’une personne contre une autre (on parle aussi de droit de créance).

Cet arrêt de 2005 est un arrêt de revirement, car auparavant, la jurisprudence décidait qu’en l’absence de convocation ou de convocation irrégulière, le délai de 2 mois ne s’appliquait pas. Elle retenait l’application du délai de droit commun de 10 ans, devenus 5 ans.

Les copropriétaires mécontents de certaines décisions prises en assemblée, en leur présence ou en leur absence, peuvent hésiter avant de se décider à agir en justice, dans le cadre d’une procédure relativement longue et coûteuse, pour laquelle ils ne sont pas certains d’obtenir gain de cause.

Une fois que l’assemblée s’est prononcée, il ne leur est pas possible de remettre en cause les votes intervenus.

L’article 20, alinéa 1^er, autorise le syndic à former opposition sur le prix de vente d’un lot, lorsque le copropriétaire vendeur est débiteur au titre de ses charges.

Cette procédure – fort heureuse en copropriété et qui évite que le copropriétaire s’en aille en se soustrayant à ses obligations de paiement – permet de récupérer le montant des impayés en priorité sur le prix de vente entre les mains du notaire chargé de la vente.

La rédaction de l’article 10, alinéa 1^er, peut laisser penser que le service de gardiennage entre dans la catégorie des services collectifs, répartis entre les copropriétaires en fonction de son utilité pour les copropriétaires (ou plutôt leurs lots).

Pourtant, la jurisprudence en décide autrement et considère que ces frais constituent des charges générales, relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, à répartir entre tous en fonction de leurs tantièmes.

Comme pour l’ascenseur, le chauffage collectif doit être réparti selon le critère d’utilité, mais en raison du fait qu’il puisse y avoir un rapport entre les millièmes de copropriété et l’utilité du chauffage, la jurisprudence considère que la répartition en fonction des millièmes est parfois justifié (plus un lot est important, plus il détient de millièmes et en même temps, plus il a des besoins en chauffage importants).

Les charges d’ascenseur font partie des charges spéciales, réparties en fonction de l’utilité de cet équipement aux lots.

Logiquement, les propriétaires de lots situés au rez-de-chaussée n’ont pas l’utilité de cet équipement, ce qui exclut leur participation à ces charges, sauf si l’ascenseur dessert un sous-sol.

Plusieurs arrêts vont en ce sens (par exemple, Cass., 3^e civ., 12 mars 2003, n° 01-16754).

En principe, les travaux d’un copropriétaire affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à sa destination, doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965.