Jurisprudence

L’achat d’un bien immobilier implique toujours l’intervention d’un notaire, chargé d’établir l’acte authentique de la vente et de réaliser les formalités de publicité foncière auprès du Fichier immobilier.

Il n’est cependant pas rare de constater des erreurs préjudiciables de ces professionnels, les propriétaires lésés se sentant alors démunis et sans recours face à ces officiers ministériels assermentés.

Comme le relate l’article en page 6 de la revue trimestrielle n°116 d’avril 2017, la problématique de la réfection des colonnes montantes électriques donne lieu à de plus en plus de décisions de tribunaux confortant la démarche de rétrocession de leur propriété à ENEDIS (ex ERDF), le gestionnaire du réseau de distribution électrique.

Occasionnellement, la Cour de cassation doit se prononcer sur des arrêts de Cour d’appel dans lesquels la responsabilité d’un ou plusieurs membres du conseil syndical est recherchée par un autre copropriétaire, qui n’apprécie pas leurs prestations.

Dans cet arrêt en , seule la responsabilité du président du conseil syndical a été mise en cause.

En cas de gestion considérée comme défaillante dans une résidence, la quête des copropriétaires qui recherchent des responsables ne s’arrête pas toujours au syndic professionnel ou bénévole.

Autrement dit, le conseil syndical et son président ne sont pas à l’abri de poursuites engagées par d’autres copropriétaires, mais ce la sera uniquement pour des fautes graves et avérées comme le réitère la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 20 septembre 2017.

Fréquemment, les conseillers syndicaux nous interrogent pour savoir comment contraindre le syndic à respecter ses obligations à l’égard du conseil syndical.

Il est hélas trop commun de « croiser » des syndics qui ignorent les demandes du conseil syndical alors que la loi oblige à lui transmettre « toutes pièces ou documents » concernant le syndicat de copropriétaires.

La mutation d’un lot résulte généralement d’une démarche volontaire entre un vendeur et un acquéreur, formalisée par un acte authentique établi par un notaire.

Mais dans quelques cas particuliers, le transfert de propriété provient de circonstances exceptionnelles, auxquelles le syndicat, personne morale, peut prétendre comme toute personne physique. 

Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.

C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.

Les copropriétaires sont tentés d’adopter une certaine autonomie juridique sur un ou plusieurs des bâtiments d’une même résidence afin de favoriser la prise de décisions, voire la réduction de certaines dépenses de fonctionnement.

Pour autant, cette gestion doit répondre à des impératifs légaux, comme le rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 14 mars 2019.

Les immeubles en copropriété sont fréquemment affectés par des sinistres, notamment des dégâts des eaux, dont l’origine peut se révéler multiple.

La personne devant supporter l’indemnisation du dommage est celle à qui appartient la partie ou l’équipement vétuste à l’origine du sinistre, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 9 mai 2019.

Dans les copropriétés d’une certaine taille, avec des bâtiments indépendants, il est habituel d’avoir une certaine autonomie de gestion. Cette situation se matérialise par la présence de syndicats secondaires prévus par le règlement de copropriété, qui ont pour mission de gérer chacun son bâtiment en assurant sa conservation, son entretien, en décidant des travaux nécessaires et en votant le budget et les comptes. Ce sont les articles 22 et 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui précisent les règles de fonctionnement de ces entités.