Jurisprudence

Afin de limiter les débats, le syndic est souvent tenté de regrouper des objets divers dans une même question portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cette pratique soulève régulièrement des interrogations légitimes de copropriétaires quant à leur régularité.

C’est pourquoi la cour de cassation rappelle régulièrement la législation applicable et récemment dans un arrêt du 11 juillet 2019.

L’article 18 du décret du 17 mars 1967 dispose que le procès-verbal d’une assemblée générale doit reproduire l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Voici le texte de l’article 42, alinéa 2 :

  I - La communication de la feuille de présence.  

Comment faire pour informer les copropriétaires bailleurs de ce qui se passe vraiment dans votre copropriété et surtout pour ceux qui ont confié la gestion de leur logement au syndic en place ?  

Le déroulement et la tenue de l’assemblée générale doivent respecter des règles précisées dans le décret du 17 mars 1967.

En fonction de la taille de la copropriété, des horaires de convocation et de la durée de l’assemblée, le bureau auquel participe généralement le syndic en tant que secrétaire peut se heurter à des approximations notamment au regard de la comptabilisation des mandats des copropriétaires absents et représentés.

Les interrogations sur la régularité de l’assemblée générale sont fréquentes, face aux refus du syndic d’inscrire, à l’ordre du jour, une question notifiée par un copropriétaire.

La Cour de cassation a rendu un arrêt intéressant le 13 septembre 2018, qui précise bien le peu de latitude dont bénéficie le syndic pour refuser de porter à l’ordre du jour une proposition de résolution notifiée par un copropriétaire.

La validité d’une assemblée générale implique de se conformer à des dispositions légales, réglementaires et conventionnelles concernant sa convocation et sa tenue.

Face à cette multitude de prescriptions, les nombreuses irrégularités susceptibles d’affecter les assemblées générales peuvent apparaître et faire l’objet d’action en nullité devant les tribunaux.

Le contentieux de la copropriété occupe une place importante dans les juridictions judiciaires et ce en raison, bien souvent, des fautes commises par les syndics professionnels.

La preuve de la notification du procès-verbal d’assemblée générale revêt une importance majeure, comme le souligne ce récent arrêt de la Cour de Cassation sur un fait qui remonte aujourd’hui à près de 20 ans, compte tenu du délai de prescription et d’instruction judiciaire !

Les dispositions légales et réglementaires applicables à la copropriété peuvent manquer de précision, c’est alors à la jurisprudence d’interpréter ces textes.

C’est le cas de cette très récente position de la Cour de Cassation rendue sur les obligations du syndic à l’encontre du conseil syndical, en matière de concertation préalable à l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale.

La Cour de Cassation, en date du 8 septembre 2016 (n° 15 - 23422), a rendu un arrêt important.

Celui-ci porte sur la tenue de l’assemblée générale et présente un double intérêt, tout en rappelant une jurisprudence constante en la matière : 

• régularité des délibérations au regard de l’ordre du jour figurant dans la convocation ;

• capacité de vote pour le mandataire et pouvoir du mandant de contester une résolution adoptée, mais irrégulière.

Les faits

Il n’est pas toujours simple pour un profane de s’y retrouver dans les méandres du droit (textes et décisions de justice), autrement dit savoir ce qui est licite, notamment en matière de tenue de l’assemblée générale.

La Cour de Cassation a rendu le 16 septembre 2015 (n° 14 - 14518) un arrêt important, confirmant la capacité d’amendement de l’ordre du jour de l’assemblée générale.