Jurisprudence

Legislation

Les leçons de la Cour de cassation concernant l’approbation des comptes en présence de frais privatifs et la retranscription du procès-verbal

Analyse de la décision

Les délibérations des assemblées générales peuvent être contestées conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sous certaines conditions. En effet, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester une délibération de l’assemblée générale.

Les contestataires ont un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal pour saisir la justice en annulation des délibérations.

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La Cour de cassation rappelle les règles juridiques relatives à la prescription de l'action et de son point de départ en cas de changement illicite de l'affectation du lot

Analyse de la décision

L’occupation d’un lot par son propriétaire, voire son locataire constitue parfois une source de tension entre son détenteur et le syndicat, notamment lorsque celle-ci diverge de l’affectation stipulée par le règlement de copropriété (changement opéré unilatéralement, nuisances, sinistre provoqué ou affectant ce bien immobilier…).

Un récent arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020 (pourvoi n °19-12.908) vient nous apporter de précieuses indications sur le cadre juridique régissant ces questions.

Legislation

La mise en concurrence du mandat du syndic à l’initiative d’un copropriétaire : modalités d’inscription de la question et de vote en assemblée générale

Analyse de la décision

La régularité de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et de l’adoption de résolutions prête d’autant plus à discussion, lorsque le syndicat y est amené à se prononcer sur la désignation de son syndic avec mise en concurrence et que cette initiative procède d’un copropriétaire isolé.

La cour d’appel de Pau réitère la jurisprudence constante sur ces deux questions sensibles.

Legislation

Le syndic n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour assurer la défense de la copropriété, ni pour appeler en garantie son assureur.

Analyse de la décision

Le syndic est le seul représentant légal du syndicat des copropriétaires. A ce titre, il représente la copropriété en Justice. Pour autant, il ne peut le faire par principe qu’avec l’autorisation votée par l’assemblée générale, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

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Convocation à l’assemblée générale et changement d’adresse d’un copropriétaire

Analyse de la décision

En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.

La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.

C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.

Legislation

L’assemblée générale peut réputer non-écrite une clause relative à la répartition des charges du règlement de copropriété.

Analyse de la décision

La grille de répartition des charges fixe la quote-part que doit payer chaque copropriétaire en fonction soit des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun, soit des charges relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes ou spéciales.

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Le droit de jouissance d’un copropriétaire sur une partie commune peut concerner une enseigne commerciale et s’acquérir unilatéralement par une prescription trentenaire

Analyse de la décision

Les initiatives unilatérales de copropriétaires sur les parties communes ne constituent pas des actes isolés et peuvent donner lieu à des contestations judiciaires quant à leur légalité.

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 octobre 2020 apporte un nouvel éclairage sur cette question, via la pose d’une signalétique commerciale sur les parties communes.

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Le syndic ne peut diligenter de sa propre initiative que des travaux urgents

Analyse de la décision

Le syndic est l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires, il en est le gestionnaire et le mandataire.

A ce titre, il a un certain nombre de missions définies à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dont celle d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.