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Le délai de 30 ans concerne les actions réelles, c’est-à-dire portant sur une chose, tandis que le délai de droit commun de 5 ans concerne les actions dites personnelles, c’est-à-dire les actions tendant à faire reconnaître un droit d’une personne contre une autre (on parle aussi de droit de créance).

Cet arrêt de 2005 est un arrêt de revirement, car auparavant, la jurisprudence décidait qu’en l’absence de convocation ou de convocation irrégulière, le délai de 2 mois ne s’appliquait pas. Elle retenait l’application du délai de droit commun de 10 ans, devenus 5 ans.

Les copropriétaires mécontents de certaines décisions prises en assemblée, en leur présence ou en leur absence, peuvent hésiter avant de se décider à agir en justice, dans le cadre d’une procédure relativement longue et coûteuse, pour laquelle ils ne sont pas certains d’obtenir gain de cause.

Une fois que l’assemblée s’est prononcée, il ne leur est pas possible de remettre en cause les votes intervenus.

L’article 20, alinéa 1^er, autorise le syndic à former opposition sur le prix de vente d’un lot, lorsque le copropriétaire vendeur est débiteur au titre de ses charges.

Cette procédure – fort heureuse en copropriété et qui évite que le copropriétaire s’en aille en se soustrayant à ses obligations de paiement – permet de récupérer le montant des impayés en priorité sur le prix de vente entre les mains du notaire chargé de la vente.

La rédaction de l’article 10, alinéa 1^er, peut laisser penser que le service de gardiennage entre dans la catégorie des services collectifs, répartis entre les copropriétaires en fonction de son utilité pour les copropriétaires (ou plutôt leurs lots).

Pourtant, la jurisprudence en décide autrement et considère que ces frais constituent des charges générales, relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, à répartir entre tous en fonction de leurs tantièmes.

Comme pour l’ascenseur, le chauffage collectif doit être réparti selon le critère d’utilité, mais en raison du fait qu’il puisse y avoir un rapport entre les millièmes de copropriété et l’utilité du chauffage, la jurisprudence considère que la répartition en fonction des millièmes est parfois justifié (plus un lot est important, plus il détient de millièmes et en même temps, plus il a des besoins en chauffage importants).

Les charges d’ascenseur font partie des charges spéciales, réparties en fonction de l’utilité de cet équipement aux lots.

Logiquement, les propriétaires de lots situés au rez-de-chaussée n’ont pas l’utilité de cet équipement, ce qui exclut leur participation à ces charges, sauf si l’ascenseur dessert un sous-sol.

Plusieurs arrêts vont en ce sens (par exemple, Cass., 3^e civ., 12 mars 2003, n° 01-16754).

En principe, les travaux d’un copropriétaire affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à sa destination, doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965.

Très souvent, les copropriétés sont dotées de jardins, cours, combles, terrasses, balcons, attenants à certains lots.

Pour en connaître la nature précise, à savoir partie privative ou commune, il faut s’en référer au règlement de copropriété qui doit définir ces catégories.

Il arrive que les règlements, parfois anciens et non modifiés, soient silencieux concernant certaines parties.

Nombre de copropriétés sont confrontées à des abus de la part des résidents, copropriétaires occupants ou locataires, sur les parties communes.

La loi de 1965 définit les parties communes comme celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (ce dernier cas concerne les parties communes spéciales).

En l’espèce, le propriétaire du toit-terrasse (lot privatif) avait réalisé différents aménagements : clôture sur deux côtés par des claustras de 2 mètres de hauteur, adossées, sur un côté, sur une grille en fer forgé, mise en place d’un plancher en latte et revêtement synthétique, installation de tables, chaises, parasols…

Certains copropriétaires peuvent être intéressés par l’aménagement de leur place de parking en box, pour des raisons de sécurité ou pour éviter d’éventuels squats ou dégradations.

Pour rendre cette opération possible, il est nécessaire de vérifier en amont que le règlement n’interdit pas le boxage.

Les copropriétaires qui ont connaissance du projet d’un copropriétaire dans ses parties privatives, peuvent être tentés d’apporter des restrictions à son projet, souvent dans un souci d’éviter des nuisances, des abus, des travaux irréguliers, voire d’ouvrir la porte à d’autres initiatives similaires de la part d’autres résidents.

Sur le principe, comme toute personne, le membre du conseil syndical n’est pas à l’abri de commettre une faute ou une négligence occasionnant un préjudice pour un copropriétaire.

Il faut préciser ici que le conseil syndical n’a pas la personnalité morale : il est donc impossible d’engager la responsabilité « du conseil syndical », mais seulement celle de chacun de ses membres.

Compte tenu de son rôle de représentation du conseil syndical, c’est souvent le président qui est en ligne de mire.

Un copropriétaire avait demandé l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée de l’interdiction pour le conseil syndical de se réunir dans les locaux du syndic et en sa présence, demande finalement rejetée par l’assemblée.

Convaincu de son bon droit, il a demandé l’annulation de cette décision en justice, en vain.

Ni la Cour d’appel, ni la Cour de cassation ne lui ont donné raison.

Ci-dessous un extrait de l’arrêt de la haute juridiction :

Il est possible, pour une raison ou une autre, qu’un ou plusieurs membres du conseil syndical mettent fin à leurs fonctions. Il peut s’agir d’un empêchement personnel ou d’une démission.

Si l’assemblée a anticipé cette hypothèse, il se peut que des membres suppléants aient été désignés en même temps que les membres titulaires, ce qui facilite grandement les choses en cas de vacance de certains sièges. Les suppléants prendront la place des titulaires qui auront cessé définitivement leurs fonctions.

En droit français, il existe deux sortes de prescription : la prescription acquisitive et la prescription extinctive. Par ailleurs, il convient de noter que certaines actions sont imprescriptibles.

Enfin, à côté de la prescription, il existe ce que l’on appelle un délai préfix qu’il convient d’évoquer tant il a son importance en droit de la copropriété. 

Héritée de la Révolution, la Justice française se compose de deux ordres distincts: l'ordre administratif et l'ordre judiciaire. 

L'ordre administratif juge tous les litiges qui impliquent une personne publique (Etat, régions, départements, communes, établissements publics) ou une personne privée chargée d'un service public, relèvent en principe de la compétence des juridictions administratives. 

En principe, toute copropriété doit être dotée d’un conseil syndical, dont les membres sont désignés en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

Le nombre est fixé par le règlement de copropriété ou, à défaut, par l’assemblée générale, qui précise également la durée de leur mandat. A défaut, leur mandat est de 3 ans renouvelables.

Les membres du conseil désignent ensuite, parmi eux, leur président, mais ceci n’est pas obligatoire.

Parmi les délibérations d’assemblée que le syndic a l’obligation de mettre en œuvre figurent les décisions relatives aux travaux sur des parties communes, en raison de la vétusté de certaines parties de l’immeuble (toiture endommagée, dégradation de peinture…) ou éléments d’équipement (ascenseur, chaudière…), ou encore parce que la copropriété entend faire exécuter des travaux d’amélioration (travaux de rénovation énergétique par exemple).

Ce cas soulevé en jurisprudence, en comparaison du précédent, montre bien à quel point l'appréciation de l'urgence par le syndic doit être juste.

D'un côté, il est responsable de ne pas avoir pris l'initiative de travaux pourtant urgents, de l'autre il est responsable d'avoir pris l'initiative de travaux qui n'étaient pas urgents.

Compte tenu de sa mission d’assurer le bon entretien et la bonne conservation de l’immeuble, il doit faire procéder aux travaux nécessaires, lorsqu’ils ont été votés en assemblée.

Mais il arrive très souvent que des copropriétaires soient confrontés à la nécessité d'une intervention rapide : rupture de canalisation dans les parties communes, panne du système de chauffage...

Peu importe que la faute soit constitutive d’un dol (qui implique des manœuvres frauduleuses), lourde, grave ou légère, la jurisprudence considère que le syndic, comme tout mandataire (article 1992 du Code civil) doit répondre de ses manquements. Il est tenu à une obligation de prudence, de diligence, de vigilance, de célérité si les circonstances l’exigent qui l'obligent à accomplir avec soin son mandat.

Dans la mesure où le mandat est un contrat entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, on pourrait penser que le syndic n’engage sa responsabilité au titre des missions accomplies qu’à l’égard du syndicat, son mandant.

Le syndic est « seul responsable de sa gestion » (article 18-IV de la loi de 1965).

Cette responsabilité - de nature contractuelle car il existe entre syndicat et syndic un contrat de mandat - implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux (article 1231-1 et suivants du Code civil).

C’est un principe essentiel lié à la responsabilité du syndic qui est rappelé ici.

En effet, le quitus n’a pas de fondement légal mais dans la très grande majorité des cas, les syndics qui convoquent l’assemblée annuelle amenée à voter l’approbation des comptes de la copropriété, en profitent pour inscrire à l’ordre du jour la question du quitus.

Juridiction de première instance, le Tribunal de proximité est institué par la réforme pour la justice entrée en vigueur au 1er janvier 2020. 

Il s'agit d'une chambre du tribunal judiciaire qui siège en dehors du tribunal judiciaire. 

Il peut être compétent pour les affaires civiles lorsque le montant des demandes est inférieur ou égal à 10.000€ 

Le Tribunal administratif est le juge de droit commun en premier ressort. 

Il rend des jugements qui peuvent être contestés devant la Cour d'appel administrative. 

Le tribunal compétent est celui dans la zone géographique où siège l'autorité qui a pris la décision attaquée. 

La Cour d'appel administrative est le juge du second degré de l'ordre administratif. 

Elle ne peut être saisie que par une partie insatisfaite de la décision rendue par le tribunal administratif. 

Cette juridiction réexamine l'affaire en droit et en fait. Devant la Cour, la constitution d'avocat est obligatoire.

Elle rend des arrêts. 

Le Conseil d'Etat est la juridiction suprême de l'ordre administratif. 

Outre sa mission historique (de conseiller du gouvernement), la haute juridiction émet également des avis sur la régularité juridique des textes, sur la forme et l'opportunité administrative. 

Dans sa mission juridictionnelle, cette haute juridiction intervient en dernier ressort, après une décision rendue par le tribunal administratif et par la Cour administrative d'appel.