ABUS N°4822 : Attention à la rédaction de la question relative à la désignation du syndic présentée par FONCIA

Au cours de l’assemblée générale, la question essentielle pour un syndic est sans aucun doute celle relative à la désignation du cabinet et de son contrat.

Cet instant est d’autant plus redouté par le syndic lorsque qu’il est mis en concurrence avec des chances d’être remercié pour mauvais et illégaux services.

Pour augmenter les chances de garder sa place, les cabinets ont développé différentes techniques dont l’une consiste à faire passer en première position le vote de sa candidature.

Voyons comment le cabinet FONCIA essaye de passer en force et comment le conseil syndical et surtout le président de séance doit réagir.

Mais avant cela, reprécisons une règle importante à connaître lorsque plusieurs contrats sont mis en concurrence au cours de l’assemblée générale.

I. Premier élu, premier désigné

La loi du 10 juillet 1965 prévoit trois types de majorité à obtenir en fonction du type de résolution soumise à l’ordre du jour.

Le principe à retenir est que lorsque la résolution a atteint la majorité requise elle est adoptée.

Cette même règle doit être appliquée lorsqu’une question prévoit plusieurs résolutions qui présentent des contrats concurrents.

Autrement dit, si la question de la désignation du syndic prévoit deux contrats de cabinets concurrents, le premier qui a obtenu la majorité requise est élu sans procéder au vote de la deuxième proposition.

La règle est que l’on considère qu’à partir du moment où un contrat a été voté par les voix majoritaires des copropriétaires, ils ne se contrediront pas en votant également pour le concurrent.

Cette logique n’est pas infaillible puisqu’un copropriétaire pourrait, en théorie, être favorable pour la proposition A et B.

Ceci étant, le contrat qui est proposé en premier a un avantage sur les autres propositions puisque s’il obtient la majorité les autres offres ne sont même pas soumises au vote.

Voyons à présent comment le cabinet FONCIA verrouille le dispositif pour passer en première position sur la question de l’élection du syndic lui permettant d’augmenter ses chances d’être élu.

II. Un blocage par la formulation de la question.

Avant d’aller plus loin, voici comment est rédigée la question de la désignation du cabinet de syndic concurrent à l’offre de FONCIA :

Ainsi, pour le renouvellement du mandat de FONCIA, la question se limite à un mot « mandat » alors que pour le concurrent il est prévu « en cas de non renouvellement du mandat de FONCIA… ».

Par ce procédé malicieux, l’assemblée générale est contrainte de présenter en première position la désignation de FONCIA puisque celle du concurrent ne peut être proposée que si « le renouvellement du mandat de FONCIA n’a pas été voté ».

Et voilà comment, sournoisement, il augmente ses chances d’être élu.

Face à ce procédé, le conseil syndical devra être vigilant lors de l’élaboration de l’ordre du jour en demandant l’inscription d’une question neutre telle que : élection du syndic pour une durée d’un an, permettant ensuite au président de séance de proposer à sa convenance le cabinet qu’il souhaite proposer en premier.