Dossier du mois de juin 2022: Le changement d’usage d’un local d’habitation

De nombreux copropriétaires souhaitent modifier l’usage de leur lot. Pour ce faire, le premier réflexe est de regarder le règlement de copropriété. Cependant, ils oublient souvent de regarder les formalités administratives à accomplir.

En effet, au-delà de l’intervention du droit de la copropriété, s’y mêle le droit de la construction et de l’habitation. Les pouvoirs publics ont dû intervenir face à la pénurie des logements dans les grandes villes ou les villes dites « à flux tendus ». L’une des restrictions concernent la possibilité de modifier l’usage d’un local destiné à l’habitation.

En raison du nombre considérable de condamnation de copropriétaires, en raison du non-respect du droit de la construction et de l’habitation, il nous a paru nécessaire de vous informer sur cette formalité supplémentaire obligatoire.

Pour être parfaitement complet sur ce sujet, nous faisons le point sur le changement de destination d’un local d’habitation tant au regard du droit de la copropriété qu’au droit de la construction et de l’habitation.

I – Le changement d’usage du local d’habitation au regard du droit de la copropriété

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux autres copropriétaires.

Autrement dit, pour pouvoir modifier l’usage de son lot, le copropriétaire doit vérifier s’il est conforme à la destination de l’immeuble ou/et s’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Pour mémoire, l’immeuble peut être à destination :

– strictement bourgeoise, dans ce cas les lots ne peuvent être affectés qu’à l’usage d’habitation ;

– bourgeoise, dans ce cas les professions libérales sont autorisées ;

– mixte : habitation ou activités libérales, artisanales, commerciales.

La question qui se pose souvent est de savoir si l’on doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour modifier l’usage de son lot. Sauf disposition contraire, lorsque le changement d’usage est conforme à la destination de l’immeuble, l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire.

Au contraire, si le copropriétaire demande l’autorisation de l’assemblée générale alors qu’elle n’était pas nécessaire et qu’elle la lui refuse, alors le copropriétaire sera tenu de respecter ce vote, s’il ne le conteste pas dans le délai de deux mois, démontrant une irrégularité dans la prise de décision.

En revanche, si le changement d’usage est autorisé par le règlement de copropriété, mais qu’il cause des troubles anormaux de voisinage, les juges peuvent interdire ce changement d’usage. Ainsi, dans un arrêt en date du 20 mai 2021 n°20-15.449, la Cour de cassation a jugé que la transformation d’un local commercial en salle de prière, dans laquelle étaient célébrés un culte et des cérémonies, ne pouvait être admise dès lors que la transformation était génératrice de troubles de jouissance et d’une atteinte à la tranquillité de l’immeuble.

Notons, que l’appréciation des troubles anormaux de voisinage se fait après le changement d’usage, par des éléments concrets et précis.

Enfin, si un copropriétaire modifie illégalement son lot privatif à usage d’habitation à une autre fin, le syndicat des copropriétaires ou tout copropriétaire (qui n’a pas besoin de démontrer l’existence d’un préjudice) peut demander judiciairement dans un délai de 5 ans à compter de cette découverte, la restitution du lot à son usage initial.

II – Le changement d’usage du local d’habitation au regard du droit de la construction et de l’habitation

L’article L631-7 du Code de la construction et d’habitation (CCH) dispose : «  la présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des Hauts de Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, soumis à autorisation préalable ».

Il convient de noter qu’au-delà des communes susmentionnées, l’autorisation préalable peut être impérative par décision du Préfet pour tout ou partie d’une commune. Un renseignement auprès de la mairie du lieu où se situe l’immeuble est donc fortement conseillé.

Le local est destiné à usage d’habitation s’il a été affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Si l’immeuble est construit après cette date, il est réputé avoir l’usage donné pour lequel la construction a été autorisée. Enfin, si le local a fait l’objet d’une compensation visant à modifier son usage, alors il a l’usage donné suite à cette opération.

Cette autorisation nécessaire est accordée par la mairie de la commune, elle peut être temporaire. Par principe, elle est rattachée au propriétaire. Dès lors en cas de changement de propriétaire, l’acquéreur devra obtenir une nouvelle autorisation. Cependant, il est possible que ce changement soit attaché au local en contrepartie d’une compensation. Notons que les communes à l’instar de la Ville de Paris (suite à la modification du règlement intérieur en date du 15 décembre 2021) durcissent les conditions de compensation.

Si le propriétaire modifie l’usage de son lot sans autorisation, il encourt une amende civile. En effet, l’article L651-2 du  CCH dispose « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50000€ par local irrégulièrement transformé ».

C’est ainsi qu’un copropriétaire, qui a transformé son lot d’habitation en cabinet libéral, en concluant un bail avec plusieurs professions libérales (comme l’y autorise le règlement de copropriété) s’est vu condamné par la Cour d’appel de Paris (07 avril 2021 n° 18/04125) en raison de l’absence d’autorisation préalable de la commune pour transformer le local.

Plus encore, l’article L631-7 susmentionné dispose que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour des courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Toutefois, l’article L631-7-1 du CCH dispose que « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

En conséquence, toute transformation d’une résidence secondaire (c’est-à-dire occupée moins de 8 mois par an) à des fins de location touristique est soumis à un changement d’usage comme l’a confirmé la Cour de cassation par trois arrêts en date du 18 février 2021.

Enfin, rappelons que le syndicat des copropriétaires peut assigner le copropriétaire qui aurait transformé son local d’habitation sans autorisation préalable de la commune (Cass.civ3 15 janvier 2003).