La concentration des cabinets de syndics : l’histoire de la grande surface et l’épicier qui vendaient des pommes de terre

Depuis ces dix dernières années, nous constatons une concentration des cabinets de syndics qui se focalisent autour des grands groupes.

Cela s’explique par deux phénomènes : le premier est l’abandon progressif des cabinets voire des groupes du métier de syndic et le second, le rachat, par des grands groupes, des petits et moyens cabinets de syndic.

Pour répondre à ce phénomène, les syndics accusent l’ARC en affirmant que nous donnons une mauvaise image de la profession, n’incitant pas les étudiants et gestionnaires à poursuivre dans cette voie.

Si effectivement l’ARC dénonce quasi quotidiennement les abus voire les illégalités des syndics, la raison de cette concentration est due à une stratégie des grands groupes bien connue qui est la technique de l’étouffement.

Essayons d’expliquer la situation à travers l’histoire de l’épicier et de la grande surface qui vendaient tous deux des pommes de terre.

I – Un moins un = zéro, plus 4, = quatre

Dans un village il y avait deux commerçants de pommes de terre, un épicier de quartier et une grande surface.

Alors que l’épicier vendait 10kg de pommes de terre à 15€, la grande surface les vendait à 13 €.

Fort de ce constat, même s’il devait rogner sur sa marge, l’épicier a décidé de descendre le prix à 11 €.

Pour casser la concurrence et compte tenu que la grande surface vendait également des tomates, elle décida de vendre à perte les 10 kg de pommes de terre à 9 €.

Déterminé à faire face, l’épicier qui était déjà étranglé économiquement, se résigna à baisser le prix de ses pommes de terre à 8,50 € les 10kg.

Constatant cela, la grande surface lui acheta l’intégralité de son stock et l’épicier fit faillite du fait qu’il a vendu ses pommes de terre à perte.

Mais l’histoire ne s’arrête pas là car après avoir cassé la concurrence, la grande surface a mis en vente les 10kg de pommes de terre à 20 €.

II – Moralité

La plupart des conseillers syndicaux et syndics ont bien compris l’image.

Les « grandes surfaces » de syndics qui ont plusieurs activités : transactions, locations, mutations, peuvent proposer des prix agressifs voire même procéder à du dumping sur les honoraires du forfait de base.

Par ce procédé, les petits et moyens cabinets doivent s’aligner au prix, même s’ils savent qu’ils ne dégageront que très peu d’excédent, nécessitant de faire appel à des factures abusives.

Il suffit alors que les grands groupes baissent encore le prix et demandent aux pouvoirs publics de prévoir de nouvelles dispositions légales, et c’est la mort assurée du pêcheur, ou plutôt du petit et moyen syndic.

Et une fois que la route est libre, les grands groupes peuvent faire exploser les prix jusqu’au jour où un syndic ou une startup essaye de faire concurrence pour que l’histoire se répète indéfiniment.