La mise en concurrence des contrats de syndic ne se limite pas à comparer les honoraires de forfait de base

Lorsqu’une mise en concurrence des contrats de syndic est lancée, la comparaison se limite bien souvent au tarif du forfait de base, laissant de côté les coûts des autres prestations, ou encore les variables qui y sont incluses.

A travers la comparaison de deux contrats, nous allons comprendre que le moins cher n’est pas forcément le plus rentable.

Avant cela, expliquons quelques règles de base en matière de contrat-type de syndic pour pouvoir mieux les comparer.

I – Des contrats sur un an à géométrie variable

Que le contrat soit proposé pour un mandat de un, deux ou trois ans, les honoraires du forfait de base sont toujours proposés pour une durée de douze mois.

Ainsi, il ne faut pas ramener le tarif du forfait de base à la durée du mandat de syndic convenu.

Par ailleurs, le forfait de base inclut plusieurs prestations avec des quotités qui peuvent varier d’un contrat à un autre.

Principalement sur trois prestations sont définis :

• le nombre de visites du syndic au sein de la copropriété ;
• le nombre de réunions entre le syndic et de conseil syndical, la durée et leur créneau horaire ;
• la durée de l’assemblée générale et sa plage horaire.

Ensuite, il faut comprendre que bien souvent derrière un prix agressif du montant des honoraires du forfait de base, se cachent des coûts de prestations complémentaires ou privatifs élevés.

Enfin, avant même de comparer les contrats, il est indispensable de vérifier le sérieux du cabinet en contrôlant l’effectif, l’infrastructure et l’expérience du syndic et des gestionnaires pour gérer la copropriété surtout si elle présente des spécificités (impayés, opération de travaux globaux, licenciement du gardien d’immeuble…)

Voyons, à travers un exemple, comment une concurrence peut être biaisée.

II – Une comparaison sans grand intérêt

Dans le cadre d’une mise en concurrence engagée par le conseil syndical , quatre contrats de mandats de syndics ont été proposés.

Comme nous allons le constater, la comparaison approfondie est fort intéressante car, si de prime à bord, un contrat se détache compte tenu du coût de ses honoraires du forfait de base, il peut s’avérer dans les faits moins concurrentiel lorsque l’on intègre plusieurs variables.

Sans plus tarder, voici le comparatif des quatre contrats :

Le premier constat est qu’entre le contrat le moins cher et le plus coûteux, il existe une différence de 6.240 €.

Une somme extrêmement importante puisqu’elle équivaut à plus de la moitié du coût du forfait de base du cabinet WALTER Gestion.

Le deuxième constat est que les contrats ne sont pas comparables puisqu’ils n’intègrent pas les mêmes variables. Tandis que certains prévoient une visite de l’immeuble, d’autres en incluent quatre.

Même commentaire pour les réunions avec le conseil syndical.

Le troisième constat est que les plages horaires de tenue d’assemblée générale compris dans le forfait de base ne sont également pas les mêmes.

Tandis que l’offre la moins coûteuse propose de tenir l’assemblée générale pendant les heures ouvrables, les offres plus onéreuses prolongent les horaires jusqu’à 21h00.

Le quatrième constat est que le tarif horaire n’est pas identique d’une offre à l’autre puisque l’on passe de 96 € à 156 €, soit une différence de 62,5 %.

Enfin, le cinquième constat est que le tarif de la mise en demeure est également extrêmement variable d’une offre à l’autre puisqu’il passe de 39 € à 60 €, soit un taux de variation de 53,8 %.

Que doit-on déduire de ces constats ?

Soyons clairs, rien ! car, en effet, ces quatre contrats ont été élaborés non pas sur les besoins de la copropriété mais en fonction de la politique commerciale de chacun des cabinets.

Au-delà du fait qu’il est difficilement possible de faire des comparaisons, la copropriété peut se voir présenter des contrats qui prévoient des variables comprises dans le forfait de base, qui sont minorées ou, au contraire, surévaluées, ayant un impact direct sur l’estimation des honoraires du forfait de base.

Voilà pourquoi il faut arrêter avec ces fausses mises en concurrence des contrats de syndic qui consistent, en définitive, à comparer des choux avec des carottes.

La solution la plus efficace est qu’il revient au conseil syndical d’élaborer son propre contrat type, en fixant les variables qui doivent être adaptées aux usages de la copropriété, laissant ensuite les syndics prospectés décider s’ils souhaitent répondre et, dans ce cas, proposer un montant du forfait de base.

Pour mémoire, nous rappelons que l’ARC a mis en place, à travers son portail de l’adhérent, un outil qui permet au conseil syndical d’élaborer un contrat-type pour ensuite et l’imprimer et l’envoyer au syndic prospecté.

C’est à présent à vous de jouer !