Le changement d’affectation d’un lot implique-t-il systématiquement l’adoption d’un avenant au règlement de copropriété ?

L’affectation d’un lot, à savoir sa finalité (habitation, commercial, professionnel, débarras…) ne constitue pas une situation définitivement figée telle que stipulée par le règlement de copropriété existant publié au Fichier immobilier. En effet, des changements interviennent fréquemment, en raison de l’optimisation de sa configuration souhaitée par son détenteur. 

Dès lors, se pose la question du caractère impératif ou facultatif d’un modificatif du règlement de copropriété, afin de mettre en adéquation le nouvel usage du lot, voire des éléments annexes (millièmes de propriété, tantièmes de charges, nombre de voix pour délibérer en assemblée générale).

I. Changement d’affectation conforme à la destination de l’immeuble : avenant au règlement de copropriété est par principe facultatif

Le règlement de copropriété définit les parties communes, privatives, les modalités de jouissance et d’administration de celles-ci selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette convention établie par un notaire (en tant qu’acte authentique) est publiée par ce dernier auprès du Fichier immobilier détermine la :

• qualification individuelle des lots (habitation, commerciale, professionnelle, cave, emplacement de stationnement…) ;
• destination de l’immeuble, aspect global du standing de la résidence, et plus spécifiquement si celle-ci est exclusivement bourgeoise (autorisant exclusivement l’habitation), simplement bourgeoise (admettant tout ou partie de professions libérales aux côtés des logements), mixte (validant tout ou partie d’activités commerciales concomitamment aux appartements et/aux professions libérales).

Dans l’hypothèse par exemple, d’un local en rez-de-chaussée définit dans le règlement de copropriété comme boutique, et qu’un acquéreur entend l’affecter à l’habitation, ce dernier n’est pas tenu de faire établir un projet de modificatif de l’acte authentique en vigueur et de l’adjoindre à la convocation d’une assemblée (article 11 alinéa 6 du décret du 17 mars 1967), en vue de son adoption à cette réunion du syndicat, soit parce que :

• la destination de l’immeuble l’autorise déjà (bourgeoise), CA Versailles, 7 juillet 2021, n° 19 – 03338 ;
• le règlement de copropriété ne restreint pas expressément l’usage des lots en rez-de-chaussée aux activités commerciales ou libérales.

De même, cette évolution n’implique pas, contrairement à une idée reçue, de changement impératif des tantièmes de charges.

L’article 25 alinéa e de la loi du 10 juillet 1965 n’impose cette modification, selon la procédure indiquée ci-dessus à la majorité absolue des voix du syndicat, que :

• lorsque ce changement est rendu nécessaire, ce qui signifie que cette nouvelle affectation impacte incontestablement les dépenses collectives de l’immeuble ;
• pour la grille de charges des services collectifs et des équipements communs (chauffage, ascenseur).

Cela exclut donc les millièmes de propriété et les tantièmes de charges communes générales présumés intangibles (figés de manière indéterminée), ceux-ci étant principalement déterminés par la surface du lot concerné, qui demeure bien évidemment inchangée.

L’absence de caractère obligatoire n’empêche nullement l’approbation d’un avenant au règlement, mais cela appartient principalement au propriétaire du lot, voulant notamment une adéquation de son usage avec l’acte authentique, dans une optique par exemple de simplification de sa location ou revente ultérieure.

II. Changement d’affectation contraire à la destination de l’immeuble : avenant au règlement se révèle impératif

Parfois, l’évolution envisagée de l’usage d’un lot par son acquéreur peut impliquer l’approbation en assemblée générale d’un projet de modificatif de règlement de copropriété.

Il peut s’agir, comme nous l’évoquions précédemment soit d’une affectation escomptée :

• divergente de la destination de l’immeuble (commerce ou profession libérale dans une résidence exclusivement bourgeoise) ou de l’usage réservé au lot selon son étage (habitation en rez-de-chaussée, alors que celui-ci est contractuellement cantonné aux seuls commerces ou professions libérales ou vice-versa pour les paliers supérieurs) ;
• entrainant la nécessité de changer la grille de charges des services collectifs ou équipements communs (installation d’une profession libérale en étage impactant par exemple la grille de charges ascenseur existante).

Le propriétaire souhaitant adopter ce changement d’affectation de son lot devra dans ce cas faire rédiger par un notaire la proposition de modificatif de règlement de copropriété et la soumettre pour approbation à une assemblée générale, et ce, à la majorité requise distincte selon la situation envisagée, à savoir :

• l’unanimité des voix du syndicat, pour un usage contraire à la destination de l’immeuble prévue par l’acte authentique en vigueur, Cass 3e civ. 19 février 1992, n° 90 – 10890 ;
• la majorité absolue des voix du syndicat (moitié + 1 ou 50,1 % des voix de tous les copropriétaires en première lecture) s’agissant de la modification des tantièmes de charges rendue nécessaire (art. 25 alinéa e de la loi du 10 juillet 1965).

En conclusion, le propriétaire d’un lot jouit d’une assez grande liberté en ce qui concerne l’usage de son bien immobilier, à la condition bien évidemment de se conformer à la destination de l’immeuble et de solliciter notamment les autorisations du syndicat réuni en assemblée générale, lorsqu’il entend réaliser des aménagements affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (art. 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965).

L’obligation de présenter en assemblée générale un avenant au règlement de copropriété est conditionnée à ce que le changement d’affectation du lot escompté s’avère clairement opposée à la destination de l’immeuble telle que prescrite par la convention publiée ou pour un changement des tantièmes de charges des services ou équipements collectifs rendu incontestablement nécessaire.

Un contentieux civil peut d’ailleurs être encouru, que ce soit pour :

• sanctionner l’usage d’un lot contraire à la destination de l’immeuble et condamner le contrevenant à la cessation de l’infraction ;
• confirmer la régularité de l’affectation d’un lot à la destination de l’immeuble et donc l’absence d’établissement d’un avenant au règlement de copropriété.