Abus 5016 Cabinet GIRARD, opus 2 : les divagations juridiques de son contrat de syndic

Si les violations juridiques se révèlent circonscrites chez certains syndics professionnels, d’autres cumulent au contraire les infractions.

A l’instar du cabinet francilien GIRARD, après sa gestion illicite des fonds d’un syndicat (abus n° 5014), il nous faut relever les affabulations juridiques de son contrat sur une autre copropriété.

I. Irrégularités des stipulations sur la durée de mandat

Lors de son assemblée générale du 9 juin 2022, une résidence francilienne désigne le cabinet GIRARD à la fonction de syndic selon sa proposition de contrat jointe à la convocation. Il se conforme ainsi à l’article 25, alinéa c, de la loi du 10 juillet 1965, et article 11, alinéa 4, du décret du 17 mars 1967.

Les choses se compliquent ultérieurement, lorsque le conseil syndical essaie de déterminer la date exacte d’expiration de son mandat, malgré les critères transparents fixés par l’article 29 du décret. Cette disposition impose en effet à tout syndic d’y définir distinctement et uniquement, d’une part, la durée de son mandat et, d’autre part, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

Le cabinet GIRARD ne respecte pas ces simples prescriptions réglementaires, en recourant à des références multiples et ambiguës.

Il résulte de cette innovation illicite du cabinet GIRARD, une imprécision quant à son contrat, à savoir :

• sa durée « minimum de deux ans ou deux années effectives ? » ;
• son expiration « début ou fin 2023 ? »

Cette approximation n’est pas sans incidence juridique, les actes de gestion illégitimes d’un syndic (dépourvu de mandat) l’exposent, à savoir :

• de la part de copropriétaires, à leur opposition (refus de paiement des provisions pour charges communes) ;
• contestation judiciaire (annulation de l’assemblée générale).

II. Irrégularités sur ses honoraires particuliers

Ce contrat du cabinet GIRARD comporte une ribambelle d’autres failles, car contrairement à son allégation, il ne suit pas la trame type instituée par le décret du 26 mars 2015.

Nous nous proposons d’énoncer succinctement les plus emblématiques.

S’agissant de la pénalité journalière réglementaire de 15 € pour défaut, au-delà d’un mois, de communication de documents du syndicat, il :

• omet totalement cette obligation à l’égard du conseil syndical (point 6.2 du décret) ;
• se méprend sur le montant dû au titre de la fiche synthétique requise par un copropriétaire.

Selon le statut et l’horaire de ses intervenants, le cabinet GIRARD dissocie ses honoraires pour ses tâches hors forfait de base. Cette ventilation enfreint pourtant le point 7.2.1 (et non 8.2.1.) du décret. 

Le syndic peut facturer des frais au copropriétaire débiteur pour les démarches de recouvrement accomplies (art. 10-1 de la loi). Cela comprend entre autres la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice ou encore le suivi de celui communiqué à l’avocat.

Le point 9.2 du décret conditionne néanmoins leur légitimité à des diligences exceptionnelles du syndic.

Afin de décupler ses facturations à cette occasion, le cabinet GIRARD :

• passe sous silence ce dernier critère réglementaire ;  
• rajoute des frais de suivi de dossiers adressés aux auxiliaires de justice (ce qui s’entend d’ailleurs du commissaire de justice, nouvelle dénomination de l’huissier).

Face à une telle incompétence, la solution consiste, comme son autre victime évoquée antérieurement, à lui substituer rapidement un autre syndic professionnel ou bénévole.

Si à ce jour votre syndicat a pu lui échapper, nous vous recommandons de poursuivre sur cette voie.