Abus 5018 O.L.T. (Office Locations Transactions) : un syndic qui enfreint le droit à des fins commerciales

Pour les professionnels de l’immobilier, les copropriétaires représentent une source étendue de revenus, via la location ou la cession de leur lot.

L’accès à ces clients potentiels peut être facilité par les syndics exerçant dans une agence dotée d’un département gérance et vente.

Cette pratique doit néanmoins se conformer à des règles, dont le cabinet francilien O.L.T. s’exonère.

I. Démarchage commercial d’O.L.T. contraire au droit de la copropriété

Un jour de mars 2024, les copropriétaires d’une résidence francilienne découvrent une publicité scotchée sur leur hall d’entrée. Elle émane de leur syndic O.L.T. les informant des autres services déployés par cette agence, à savoir la transaction immobilière.

Cet affichage contrevient à la mission légale et conventionnelle (règlement de copropriété) du syndic. 

Selon la loi du 10 juillet 1965, il lui incombe de veiller à :

– l’administration de l’immeuble, ce qui s’entend des parties et installations communes (art. 18) et aucunement de promouvoir des opérations privatives relevant du propriétaire du lot concerné (art. 2) ;

– la destination de la résidence (art. 9), c’est-à-dire la préservation de son standing, ce qui exclut cette note commerciale apposée directement sur un mur et impactant son harmonie.

Outre cette infraction, ce comportement d’O.L.T. affecte sa crédibilité en tant que syndic. En effet, comme pourrait-il exiger des résidents qu’ils se conforment au droit, lorsque lui-même l’outrepasse dans une approche mercantiliste personnelle ?

II. Démarchage commercial d’O.L.T. contraire aux principes de déontologie immobilière

Le décret du 28 août 2015 a institué un code de déontologie immobilière. Il fixe des règles destinées à contenir les agissements inappropriés aussi bien entre les acteurs professionnels de ce secteur, mais également à l’égard de leurs clients ou de tiers affectés par leur activité.

La présence de cet encart publicitaire du service transaction d’O.L.T. sur un immeuble où l’agence assure la fonction de syndic viole pourtant diverses dispositions réglementaires.

Il s’agit, entre autres, des articles :

1 qui impose une éthique professionnelle. Le syndic O.L.T. proscrit ce principe en accolant une annonce, afin de favoriser les bénéfices du service transactionnel de son cabinet ;

3 qui rappelle leur obligation de respecter les lois et règlements. O.L.T. viole cette disposition, comme démontré dans notre première partie ;

7 relatif à la confidentialité. Si l’affichage sur cette résidence émane d’un agent transactionnel d’O.L.T. (fort probable), cela signifie que leur département syndic, soit lui :

• a communiqué le code ou les clés de l’immeuble ;
• permet de disposer directement de ces données à travers son serveur informatique pourtant dédié au personnel chargé de l’administration de la copropriété (gestionnaire, assistante, comptable) ;

9 sur le conflit d’intérêts. Les finalités du cabinet O.L.T. :

• se confondent par la volonté de maximisation de son chiffre d’affaire par ses deux pôles ;   
• divergent entre le syndic soucieux en principe de la tranquillité des copropriétaires et l’agent préoccupé par la réussite des visites du bien immobilier dans un secteur très compétitif ; 

10 sur la confraternité. Il vise à promouvoir la libre concurrence entre confrères. L’affiche d’O.L.T. met d’autant plus à mal ce principe, que le hall d’entrée d’une copropriété n’a pas vocation à se transformer en espace publicitaire. Autrement dit, le meilleur moyen de mettre toutes les agences à la même enseigne consiste à n’apposer aucun encart sur la résidence.

Le syndic professionnel doit donner l’exemple aux copropriétaires et résidents, que ce soit le respect du droit immobilier par ses soins, mais également par ses collègues.

Dans la négative, les agissements fautifs du syndic professionnel sont susceptibles de sanctions :

• amiable, à savoir la résiliation de son mandat en assemblée générale (art. 18 de la loi) ;
• civile sur le fondement de la responsabilité délictuelle (art. 1240 et s. du Code civil) ;
• pénale par la constitution et l’exploitation de fichiers illicites comportant des données personnelles (art. 226-16 et s. du Code pénal).