La relation syndic professionnel/conseil syndical ou copropriétaires est rarement paisible. Ces difficultés résultent généralement de l’obstruction de ces cabinets à respecter pleinement leurs impératifs en matière d’administration de la résidence, malgré les requêtes et relances de leurs partenaires. Le syndic francilien AGENCE IMMOBILIERE DU VIADUC, A.I.V. (ARNAUD IMMOBILIER) constitue un parfait exemple de ces errements.

I. Obligations du syndic vis-à-vis du conseil syndical

Sur une copropriété francilienne gérée par l’A.I.V. (ARNAUD IMMOBILIER), ce syndic décide de ne plus lui apporter la moindre précision quant à cette gestion à l’un des conseillers syndicaux.

Si l’on peut parfaitement comprendre une forme d’épuisement des gestionnaires en raison du nombre de résidences traitées et des sollicitations indissociables, il nous faut souligner leur incapacité à exclure un interlocuteur, dont un conseiller syndical en exercice, comme en l’espèce.

Cet organe collégial a pour fonction de contrôler et d’assister le syndic dans sa gestion (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui s’entend de leur contribution à l’établissement de l’ordre du jour, ainsi que du budget prévisionnel de fonctionnement et son suivi (art. 26 du décret du 17 mars 1967).

Pour mener à bien cette mission essentielle, ses membres (sans distinction) :  

– doivent être consultés par le syndic, pour l’engagement de toute dépense excédant le seuil fixé par l’assemblée générale (art. 21 de la loi précitée) ;

– jouissent d’un droit permanent d’accès ou de copie à tout document intéressant le syndicat des copropriétaires auprès du syndic (art. 21 de la loi et 26 du décret). Cette disposition légale précise, que toute carence de communication individuelle de pièces explicitement requises, le rend redevable d’une pénalité journalière fixée réglementairement à 15 € (art. 2 du décret du 7 octobre 2020).

II. Obligations du syndic vis-à-vis des copropriétaires

Au titre de ses honoraires ordinaires, le syndic professionnel supporte une obligation d’établissement et d’actualisation d’un espace informatique sécurisé (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965, point IV-14 al. de l’annexe du décret du 26 mars 2015).

Cette base doit comporter une liste minimale de documents sur a résidence :

– accessible à tous les copropriétaires, certains d’entre eux, ainsi que le conseil syndical (décret du 23 mai 2019) ;

– favorisant une connaissance, par les personnes concernées, de la situation du syndicat.

En février 2025, un copropriétaire constate pourtant l’omission sur celui-ci de travaux collectifs adoptés par l’assemblée du 5 juin 2024, enfreignant ainsi l’article 1^er 6 du décret, soit la pose : 

– de compteurs divisionnaires d’eau froide ;

– d’une batterie de boites aux lettres.

Un syndic doit d’autant plus veiller à l’accomplissement de ses impératifs juridiques à l’égard des conseillers syndicaux et des copropriétaires, qu’il administre un immeuble à titre professionnel.

Dans la négative, il s’expose à divers sanctions, allant aussi bien de la résiliation de son mandat pour faute en assemblée, qu’à une action judiciaire visant à sa condamnation à s’y conformer, ainsi qu’en indemnisation du préjudice des poursuivants.

Si le syndic professionnel s’estime en incapacité de mener son mandat jusqu’à son terme, en raison notamment d’un manquement grave d’un conseiller syndical, il a toujours la faculté de décider de résilier son mandat, à la condition préalablement de (art. 18 de la loi) :

– notifier (LRAR) à cet organe collégial ;

– convoquer une assemblée, dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois de sa notification au conseil syndical, afin de permettre la désignation d’un successeur.