Abus 5116 : M&M Cabinet IMMOBILIER : un syndic professionnel qui sait reconnaitre ses erreurs

Une contribution de l’ARC indirecte, mais néanmoins indiscutable, a favorisé le prompt règlement d’un différend sur des imputations litigieuses du syndic M&M cabinet IMMOBILIER relatives au gardien d’immeuble. Une fois n’est pas coutume, nous nous devons donc de remercier ce syndic professionnel, ainsi que sa fédération professionnelle, la FNAIM.

I. La gestion des salariés du syndicat relève du forfait de gestion courante du syndic 

A. La rémunération de base du syndic inclut le traitement de la paie du gardien d’immeuble

Le syndic francilien M&M Cabinet Immobilier administre une résidence dotée d’un gardien. Le conseil syndical découvre dans les comptes du syndicat de 2024, édités par le syndic, des facturations intrigantes d’une entité dénommée MICHEL CREUZOT. En y regardant de plus près, il s’aperçoit, que ces sommes du prestataire, mandaté par le syndic, concernent le salarié du syndicat.

Il s’agit tout d’abord d’un montant forfaire mensuel de 63 € T.T.C. pour l’établissement des bulletins de paie du gardien d’immeuble, soit un coût annuel de 756 € T.T.C.

Ces facturations se révèlent pourtant totalement irrégulières, dans la mesure où le syndic est chargé du traitement des employés du syndicat des copropriétaires (art. 31 du décret du 17 mars 1967), en sa qualité d’unique mandataire légal de cette collectivité (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Cette prestation du syndic comprend entre autres l’établissement des bulletins de paie de tout salarié du syndicat et le paiement de la rémunération correspondante.

S’agissant de plus d’une tâche ordinaire, elle relève de son forfait de base (point IV – 22 de l’annexe du décret du 26 mars 2015). Autrement dit, cette intervention du syndic ne peut donner lieu au moindre honoraire supplémentaire au syndicat des copropriétaires.

De plus, l’article 18 de la loi souligne, que le syndic est seul responsable de sa gestion pour laquelle, il ne peut pas se faire substituer. Cela revient à dire, qu’un syndic professionnel se trouve dans l’incapacité juridique de recourir à un tiers pour effectuer les missions qui lui incombent légalement.    

B. Les honoraires du syndic comprennent les déclarations fiscales et sociales du gardien

Outre cette imputation mensuelle, le conseil syndical constate la présence d’une facturation annuelle de 484,50 € de la même société portant à nouveau sur le personnel du syndicat des copropriétaires. Elle se distingue néanmoins quant à sa dénomination ambiguë : « gestion de la situation des comptes auprès des organismes sociaux ».

Il faut entendre par là, les formalités s’imposant à tout employeur, à savoir les déclarations et paiement des cotisations sociales (patronales et salariales), auxquelles s’ajoutent désormais le volet fiscal (suite à l’instauration de la retenue de la rémunération à la source).

Là encore, cette intervention du syndic s’inscrit dans sa gestion des employés du syndicat des copropriétaires, dévolue au titre de son forfait de base (point VI – 23 de l’annexe du décret). Cela revient à dire, que cette prestation ordinaire n’est pas facturable en sus par le syndic.

II. Le processus conduisant à l’annulation des facturations illicites de ce syndic professionnel

Dubitatif, quant à la régularité de ces imputations d’un montant annuel de 1.240 € au syndicat, le conseil syndical, adhérent de l’ARC, sollicite le 21 février 2025 l’avis d’un de nos juristes. Ce dernier précise, le 28 février 2025, l’irrégularité de ces facturations du syndic conformément aux sources légales et réglementaires reprises dans la première partie de notre article.

Ce conseil syndical décide de faire suivre cette consultation à son syndic, qui interroge le service juridique de sa fédération professionnelle, la FNAIM. Cette instance confirme notre analyse juridique.  

Face à ce doublon, M&M Cabinet IMMOBILIER, informe, le 7 mars 2025, le conseil syndical :

– non seulement de la suppression des imputations irrégulières de 1.240 € ;

– ainsi que toute facture ultérieure en la matière.

L’ARC est souvent décrite comme une structure « anti syndics professionnels ». Cette allégation se révèle totalement caricaturale. Notre association milite tout bonnement pour l’application du droit dans l’intérêt des copropriétaires, objectif qui devrait être pleinement partagé par tous les acteurs de ce secteur.