ABUS DE LA SEMAINE N° 4064 :
LOISELET & DAIGREMONT ne doit pas avoir bonne conscience :
des pénalités qui ne le pénaliseront pas !
La loi ALUR a inséré un article 8-2 dans la loi du 10 juillet 1965, obligeant les syndics à établir une «
fiche synthétique » regroupant les données financières et techniques relatives à la
copropriété et à son bâti.
Le contenu de cette fiche doit être déterminé par un décret qui n’est, jusqu’à présent, pas encore publié. Et pour cause, cette disposition entrera en vigueur de façon progressive à partir du 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, et jusqu’au 31 décembre 2018 pour celles ayant 2 à 50 lots (pour les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots, l’échéance est prévue au 31 décembre 2017).
Pour inciter les syndics à respecter cette future obligation, le décret du 26 mars 2015 relatif au contrat type a prévu une clause de
pénalités financières exprimées par jour de retard, en cas de défaut de remise de la
fiche synthétique à la suite de la demande d’un
copropriétaire.
Comme nous allons le constater, avant même que cette disposition ne soit entrée en vigueur et que le contenu réglementaire de cette
fiche synthétique ne soit connu, les syndics professionnels ont «
assuré leurs arrières ».
I. L’euro symbolique
Dans la quasi-totalité des contrats types étudiés, les syndics ont prévu une pénalité financière par jour de retard de 1 euro symbolique. Dans les cas les plus excessifs, on relève des pénalités de 50 cts voire même 15 cts d’euro !
Ce constat est doublement pitoyable :
- À partir du moment où le législateur laisse une marge de manœuvre aux syndics, ces derniers essayent toujours de tirer au plus bas leurs responsabilités. En effet, un syndic qui aurait bonne conscience n’aurait aucune difficulté à présenter des pénalités de retard dissuasives afin de démontrer qu’il n’a rien à cacher et qu’il s’engage à être réactif sur ce point. Cela est d’autant plus facile pour les syndics que cette fiche peut être déposée dans l’extranet de la copropriété, le gestionnaire n’ayant pas à être directement sollicité par les copropriétaires à chaque demande.
- Les syndics confirment par cette pratique leur volonté de ne pas améliorer leur réactivité ni leur transparence dans la transmission des informations à l’égard des copropriétaires et conseillers syndicaux.
Avec Loiselet & Daigremont, c’est ceinture ET bretelles, comme vous allez le voir.
II. Des pénalités plafonnées dans le contrat de Loiselet & Daigremont
Alors que la plupart des contrats prévoient un montant de pénalités symboliques sans plafond, le cabinet Loiselet & Daigremont a, quant à lui, prévu une pénalité maximum de 100 euros.
En effet, il est prévu dans son contrat la clause suivante : «
à défaut, il [le
syndic]
est tenu à la pénalité financière suivante : 10 euros/jour plafonnés à 100 euros ».
Ce
syndic a donc coupé court au débat en s’engageant à payer au maximum 100 euros, ce qui lui permet de s’assurer que son éventuelle carence ne lui sera pas davantage préjudiciable.
Quel que soit le retard de ce
syndic à répondre à ses obligations (15 jours, un mois, six mois ?… ), il ne sera redevable au maximum que de l’équivalent d’un «
petit » retard de dix jours….
Bien évidemment ce plafond n’est en aucun cas prévu par le décret du 26 mars 2015.
C’est une nouvelle largesse que le cabinet Loiselet & Daigremont s’est accordé afin de minimiser la portée d’une disposition légale et réglementaire.
Que faire avec ce
syndic, bien connu de notre rubrique «
abus » ? Et bien, comme d’habitude, l’ARC va dénoncer une telle pratique à la Direction Départementale de la Protection des Populations, ainsi qu’à la DGCCRF.
