ABUS N° 4124 : Cabinet DUPOUY-FLAMENCOURT et la loi ALUR : comment débiter des honoraires indus…
Une
copropriété parisienne (et le cas n’est sans doute pas isolé) a eu la surprise de trouver dans ses comptes de charges 2015 le débit du
syndic suivant :
« État juridique de la
copropriété » …. Honoraires TTC : 299,00
Débours …. 796,00
Total ….. 1.095,00
La note de d’honoraires fait «
suite à la Loi du 26 mars 2014 », et elle concerne les «
prestations » suivantes (Sic) : «
demande de fiche hypothèque de l’immeuble, analyse de la fiche hypothèque, contrôle des éléments juridiques en possession, demande des modificatifs du règlement de copropriété non archivé, scanérisation et archivage des modificatifs de copropriété, et enfin, mise à disposition des éléments sur le Site Internet ».
Aucun détail sur les 796 € de débours ni sur les 249 € d’honoraires… (quels débours ? Combien de temps passé ? A quel tarif horaire ?).
Quoiqu’il en soit, cette note d’honoraires n’a aucune justification et nous incitons les copropriétés qui seraient débitées pour des honoraires du même type (par ce syndic ou un autre) à les rejeter, pour les raisons suivantes :
- La loi ALUR ne crée aucune obligation du type de celles mentionnées : la note d’honoraires ne précise pas en vertu de quel article de la loi le syndic s’est cru autorisé à décider d’une pareille prestation.
En fait, l’obligation «
administrative » la plus proche des prétentions du
syndic se trouve dans l’article 8.2 modifié de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit la création d’une «
fiche synthétique de la copropriété », selon le texte suivant :
Et le nota de l’article précise :
«
Conformément à l’article 54 IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est applicable à compter du :
- 1° 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
- 2° 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
- 3° 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires. »
Le contenu de la fiche doit être défini par décret courant 2016 (cf. revue n° 113 de juillet 2016), et, la mesure n’entrera effectivement en vigueur que fin 2016 (grandes copropriétés) voire en 2017 et en 2018 (copropriétés les plus petites). En l’occurrence, le syndicat dont il est question ici ne sera concerné par ces mesures que fin 2017.
Par ailleurs, cette obligation relative à la
fiche synthétique est très clairement visée dans la «
liste non limitative des prestations incluses dans le forfait » du contrat type (décret du 26 mars 215) qui s’impose à tous les contrats conclus ou renouvelés depuis le 2 juillet 2015 : «
IV-13° a) Elaboration et mise à jour de la fiche synthétique de copropriété ». Lorsque cette obligation entrera en vigueur, elle ne pourra donc en aucun cas être facturée au titre des prestations «
hors forfait ».
- Le syndic est chargé de l’application du règlement de copropriété, selon article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
À ce titre, il fait partie de sa mission courante de disposer de l’ensemble des modificatifs du
règlement de copropriété «
archivés » ou non. Il n’y a pas lieu de facturer des «
frais d’archivage » ou de «
scannérisation » pour le traitement de ces modificatifs.
Par ailleurs, le
contrat type de syndic vient clarifier cette règle puisque la
« liste non limitative des prestations incluses dans le forfait » annexée au contrat type mentionne à son point IV-14° les prestations relatives aux «
archives du syndicat et accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés ». Ainsi la
détention des archives du syndicat, et la mise à disposition d’un accès aux documents dématérialisés (extranet) relèvent clairement de la gestion courante du
syndic.
Pour ces deux raisons, la note d’honoraires (ainsi que les débours associés) devra être rejetée par la
copropriété lors du vote des comptes annuels.
