Abus 5199 : Cabinet SAS BELLEROCHE, les pouvoirs du conseil syndical n’émanent pas de l’assemblée générale mais de la loi

Il est indispensable de sécuriser les pouvoirs du conseil syndical qui, pour rappel, ne sont pas décidés par l’assemblée générale et encore moins par le syndic, mais bien par la loi.

Le rôle du conseil syndical consiste à être un contre-pouvoir face au syndic, notamment pour contrôler ce dernier et l’assister dans la gestion de la copropriété.

Les missions sont nombreuses, en particulier en matière de vérification des comptes.

Néanmoins, il semble que certains syndics professionnels n’ont pas compris l’étendue des pouvoirs du conseil syndical et surtout d’où ils émanent.

À ce titre, voyons une résolution curieuse introduite dans une convocation d’assemblée générale établie par le cabinet SAS BELLEROCHE.

La voici :

Essayons de décortiquer les deux éléments figurant sur celle-ci.

I- Un pouvoir légal accordé au conseil syndical

La résolution précise que l’assemblée générale mandate le conseil syndical aux fins d’assurer le contrôle des comptes de charges et travaux de l’exercice 2025 établi par le syndic.

Or, le conseil syndical n’a pas besoin d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour assurer cette mission car d’une part, il dispose déjà d’un mandat du fait qu’il a été élu par les copropriétaires mais surtout, d’autre part, du fait que son pouvoir de contrôle émane de la loi.

En effet, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le conseil syndical a un pouvoir de contrôle et d’assistance du syndic et l’article 26 du décret du 17 mars 1967 précise qu’il doit procéder au contrôle de la comptabilité, ce qui implique l’analyse de la répartition des dépenses et les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tout autre contrat.

Ainsi, cette résolution se veut réductrice puisqu’elle limite le mandat donné au conseil syndical au contrôle des charges et des travaux alors que cette mission se veut beaucoup plus large.

II – Le droit de contrôle au profit des copropriétaires

Là encore, l’assemblée générale n’a pas à donner un pouvoir au copropriétaire pour contrôler les factures.

Il s’agit, comme le précise la résolution, d’une disposition légale mentionnée à travers l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 encadré par l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967.

La difficulté de ce type de résolution est de savoir comment réagir si elle n’est pas adoptée du fait qu’elle limite les pouvoirs du conseil syndical.

Le syndic pourrait alors refuser aux copropriétaires de contrôler les factures alors qu’il ne s’agit pas d’une prérogative accordée par l’assemblée générale mais d’un droit légal.

Par ailleurs, la résolution est tortueuse car le jour de contrôle est le 6ème jour ouvré qui précède la date de l’assemblée générale.

Ainsi, il faut déterminer qu’est-ce qu’un jour ouvré et si le jour de l’assemblée générale est compté ou non.

Heureusement que le syndic précise « ou sur rendez-vous » …

Voilà pourquoi il n’est jamais pertinent de faire de l’excès de zèle à partir du moment où les dispositions sont prévues par la loi.