ABUS N° 4414 : L’ordre du jour De BONUS PATER FAMILIAS illicite

Le Tour des irrégularités des assemblées générales 2018 se poursuit sur la base des ordres du jour arrêtés par des syndics « défaillants ».

En l’espèce, le professionnel négligent est le syndic parisien BONUS PATER FAMILIAS, citation latine qui signifie la gestion en « bon père de famille », ce qui ne s’invente pas !

I. Les irrégularités des résolutions concernant des contrats du syndicat des copropriétaires

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mars 2018 rédigé par son syndic parisien BONUS PATER FAMILIAS, en sa qualité de secrétaire de séance, comprend deux irrégularités relevées dans des résolutions traitant de contrats du syndicat :

• d’une part, le fait que le syndic signale dans un point d’information (résolution sans vote), avoir souscrit, de sa seule initiative, une nouvelle police multirisque immeuble supposée plus favorable au syndicat (montant de la prime annuelle minorée et suppression de la franchise).

Si l’approche du syndic parait louable (bien qu’elle ne puisse pas être contrôlée par les copropriétaires, en l’absence de la convention annexée à la convocation), elle n’en demeure pas moins illégale. Une telle décision doit faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) même si ce n’est qu’une ratification, sachant que les éléments essentiels du contrat doivent être joints à la convocation (art. 11 alinéa 3 du décret du 17 mars et arrêté NOVELLI du 19 mars 2010).

• d’autre part, le fait que le contrat de syndic ne respecte pas les dispositions légales concernant ses dates d’effet.

Alors que l’assemblée générale se tient le 15 mars 2018, avec une durée de mandat de 18 mois, celui-ci entend faire rétroagir la prise d’effet de son mandat au 12 mars et la facturation de ses honoraires au 1^er janvier 2018.

Or, la jurisprudence constante souligne que la rétroactivité du mandat de syndic – date de prise d’effet et facturation de la rémunération correspondante – est illicite (Cass. 3^e civ. 17 juillet 1996, n° 94 – 15140).

II. Les irrégularités des résolutions quant à des prestations particulières

Ce procès-verbal de l’assemblée générale rédigé par le syndic/secrétaire de séance BONUS PATER FAMILIAS comporte trois autres illégalités sur des questions particulières, à savoir le fait :

• que des propriétaires de deux lots ont demandé à bénéficier d’un droit réel de jouissance exclusif sur une partie commune, transmissible s’ils cèdent leur lot, et sans payer de charges supplémentaires. Bien entendu, cette résolution aurait dû se prononcer sur l’avenant au règlement de copropriété correspondant et établi par un notaire, comme l’exige l’article 11 alinéa 6 du décret du 17 mars 1967 ;
• de décider de louer l’ancien logement de fonction du gardien d’immeuble catégorie B, sans avoir préalablement supprimé ce poste de travail, contrairement à la prescription légale (art. 26 de la loi du 10 juillet 1965) ;
• de se prononcer sur des travaux de réfection de l’ancien logement de fonction, sans déterminer la nature des travaux. L’assemblée délègue le choix de l’entreprise au conseil syndical avec un appel d’offre préalable lancé par le syndic.

Il convient de rappeler, que la délégation de pouvoir doit porter sur un point précis et à une personne clairement identifiée selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Autrement dit, lorsque la délégation de pouvoir porte sur des travaux d’entretien d’une partie commune, l’assemblée générale doit définir exhaustivement les travaux adoptés, l’enveloppe maximale, les appels de provisions auprès des copropriétaires et donner mandat sur le choix de l’entreprise à une seule personne (conseil syndical ou syndic).

La délégation de pouvoir, telle que consentie, est donc totalement illicite, puisque les travaux ne sont pas fixés.

La gestion en « bon père de famille » du syndic doit impliquer le plein respect des impératifs légaux et réglementaires par celui-ci, afin de ne pas exposer le syndicat à une instabilité juridique aux conséquences fortement dommageables pour les copropriétaires.