Comment mieux adapter les appels de fonds de charges courantes à la spécificité de la copropriété

La copropriété est avant tout une question de gestion courante et de travaux programmatiques.

A ces fins, le conseil syndical, éventuellement épaulé par le syndic, doit définir un projet de la gestion de la copropriété en fonction des enjeux qu’il souhaite aborder et de sa spécificité.

A ce titre, il peut être intéressant de réfléchir sur les modalités de financement de la gestion courante de la copropriété au cours de l’exercice.

Essayons de comprendre les enjeux et ce que prévoit la loi.

I – Des efforts financiers qui sont linéaires au cours de l’année

A la différence de ce que l’on pourrait croire, les dépenses courantes de la copropriété ne sont pas linéaires.

En effet, en fonction des périodes, les dépenses peuvent être plus ou moins importantes nécessitant un décaissement de trésorerie qui n’est pas identique d’un mois sur l’autre.

La situation type, et d’autant plus si la copropriété a un exercice calé sur une année civile, est que les dépenses de chauffage qui imposent de payer des factures de gaz et d’électricité plus importantes exige un décaissement de trésorerie plus importante.

Ainsi, on peut considérer que le premier semestre les dépenses de la copropriété représentent 60 à 70 % du budget prévisionnel.

D’autres cas peuvent justifier ce décalage à travers les trimestres tels que le paiement intégral d’une facture telle que l’assurance ou les contrats d’entretien qui concernent pourtant toute la période de l’exercice.

Cette réalité, propre à chacune des copropriétés, nécessite de mieux équilibrer les modalités d’appels de fonds.

II – Des modalités définies par l’assemblée générale

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les charges de copropriété sont appelées de façon égale en début de chaque trimestre.

Autrement dit, si le budget prévisionnel s’élève à 120.000 €, à chaque trimestre sont appelés auprès des copropriétaires 30.000 €.

Néanmoins, ce même article précise que l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Autrement dit, l’assemblée générale peut tout à fait considérer qu’au lieu d’appeler chaque trimestre 25 % de budget prévisionnel (100 % divisé par 4) sur les deux premiers trimestres, pourraient être appelés 60 % et sur les deux autres uniquement 40 %.

Cette mesure permettra d’adapter l’effort de financement des copropriétaires à la réalité des dépenses de la copropriété, et au contraire réduire l’effort en période d’été pour d’ailleurs les copropriétaires cherchent de l’argent pour les vacances.

Cette mesure est également plus juste en cas de vente de lots, sachant que si le copropriétaire vend en début d’année, les appels de fonds sont plus conséquents pour l’acquéreur alors que s’il achète au printemps ou en été, les appels de fonds seront moins importants.

Cette méthode de redéfinition des modalités des appels de fonds peut être stratégique en matière de prévention des impayés de charges.

En effet, l’assemblée générale peut convenir de fixer l’exigibilité des appels de fonds de manière mensuelle, permettant de lisser l’effort financier des copropriétaires sur 12 mois.

Néanmoins, pour compenser l’étalement des dépenses, cette stratégie impose une avance de trésorerie importante.