Dossier Mai 2023 Droit de jouissance exclusif ou «privatif» sur les parties communes au profit d’un lot déterminé

Un syndicat comprend impérativement des parties privatives (lots) et des parties communes qui peuvent être générales (propriété indivise de tous les copropriétaires), ou spéciales, c’est-à-dire n’appartenant qu’à certains copropriétaires.

Pour autant, les parties communes générales et/ou spéciales ne connaissent pas une uniformité de leur statut juridique, puisque si celles-ci se révèlent, en principe, à l’usage de plus d’un copropriétaire, elles peuvent supporter une jouissance réservée uniquement à l’un d’entre eux.

Nous nous proposons donc de présenter le cadre légal et réglementaire applicable et des évolutions à venir. 

I. Droit de jouissance exclusif sur une partie commune institué dès la constitution du syndicat des copropriétaires

A. Objet et source légale

Le propriétaire d’un lot identifié (et par voie de conséquence son éventuel locataire, ainsi que son acquéreur en cas de cession de cette partie privative) peut bénéficier d’un usage exclusif sur une partie commune générale ou spéciale, ce qui signifie qu’il ne la possède pas et ne peut pas l’aliéner, mais uniquement l’utiliser. Cela peut concerner une cour, un jardin, une terrasse, un balcon, des sanitaires…

Outre ce droit transférable au nouveau propriétaire, il existe une variante non transmissible et donc peu usitée, car elle est consentie à un copropriétaire nominativement, donc à titre personnel. Dans ce cas, la vente de son lot aboutit au retour de la jouissance de la partie commune dans le giron des copropriétaires.

La particularité de la jouissance exclusive d’une partie commune à un lot précis doit être stipulée dans le règlement de copropriété établi par le notaire et publié par celui-ci auprès du Fichier immobilier. C’est cet acte authentique qui définit les parties privatives et communes ainsi que les modalités de jouissance et d’administration de celles-ci (article 8 de la loi du 10 juillet 1965).

L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 créé par la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN l’impose expressément : « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »

B. Obligations respectives pour le copropriétaire bénéficiaire et le syndicat des copropriétaires 

Le règlement de copropriété peut préciser les obligations d’entretien qui sont à la charge du copropriétaire ou de la copropriété.

A défaut, il incombe au copropriétaire d’assurer les menues opérations de maintenance ou de nettoyage de cette partie commune (Cass. 3e civ. 14 février 1996, n° 94 – 11737).

Le syndicat des copropriétaires doit supporter les travaux d’entretien plus importants telle qu’une réfection complète à l’identique (l’étanchéité d’une toiture terrasse par exemple), ou ceux impératifs (imposés par une disposition légale ou réglementaire).

Les travaux d’amélioration, s’agissant d’une partie commune peuvent être décidés et pris en charge par le syndicat des copropriétaires, conformément à son objet énoncé par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire bénéficiaire peut aussi demander à l’assemblée générale de l’autoriser à les prendre exceptionnellement à sa charge, conformément à l’article 25-b de la même loi.

Cela implique dans ce cas, comme tous les travaux de réfection des parties communes (sauf urgence), une décision de l’assemblée générale. Les éléments essentiels (descriptif des opérations envisagées) doivent être joints à la convocation (art. 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967). :

Si les travaux sont supportés par la copropriété, l’assemblée générale doit aussi arrêter le budget qui sera financé par tous les propriétaires (en cas de parties communes générales) ou certains d’entre eux (parties communes spéciales) selon respectivement les tantièmes de charges communes générales ou spéciales rattachés à leur lot par le règlement de copropriété (art. 10 de la loi du 10 juillet 1965).

En ce qui concerne enfin une contribution majorée au fonctionnement du syndicat, par le copropriétaire du lot privilégié par l’usage exclusif de cette partie commune, celle-ci n’est nullement impérative, contrairement à une idée couramment répandue.

Cela implique une mention explicite dans le règlement de copropriété (art. 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 : Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.). 

II. Droit de jouissance exclusif sur une partie commune instauré postérieurement à la création du syndicat des copropriétaires

A. Voie légale pour l’octroi d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune : décision de l’assemblée générale

Face au droit de jouissance exclusif sur une partie commune concomitant à la mise en copropriété de la résidence, ce privilège au profit d’un lot ou d’un individu identifié peut intervenir postérieurement.

En effet, le syndicat ne constitue pas une institution figée dans le temps, les évolutions peuvent être fréquentes, en raison non seulement de changements législatifs et réglementaires, mais aussi d’initiatives internes à cette collectivité privée, composée de propriétaires immobiliers.

Ce nouveau droit de jouissance sur une partie commune résulte la plupart du temps de la demande d’un copropriétaire de pouvoir bénéficier d’un usage exclusif sur une partie mitoyenne à son lot, afin de profiter par exemple d’un extérieur tel un jardin, une cour, et ce, d’autant plus que la résidence se situerait dans une zone urbaine fortement densifiée ou en raison de restrictions de déplacement liées à la une situation sanitaire exceptionnelle telle la pandémie actuelle.

Rien n’interdit pour autant, le syndicat à vouloir consentir ce privilège sur une partie commune pour des considérations diverses telles une fraction du bâti enclavée et subissant en conséquence une maintenance compliquée et/ou couteuse.

Cette jouissance exclusive sur une partie commune suppose alors une décision de l’assemblée générale. Elle doit être soumise en première lecture à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où cela s’assimile à un acte de disposition du syndicat sur un bien immobilier lui appartenant de manière indivise. Une seconde lecture relevant de l’article 26-1 peut être nécessaire.

L’assemblée générale doit aussi statuer sur le projet d’avenant au règlement de copropriété rédigé par un notaire et annexé à la convocation intégrant expressément ce droit (article 11 alinéa 6 du décret du 17 mars 1967).

Comme souligné précédemment, le règlement de copropriété déterminant les parties privatives, communes, les modalités de jouissance et d’administration de celles-ci, tout changement nécessite que ce document comporte clairement cette modification.

L’attribution de ce droit de jouissance privatif peut aussi s’accompagner d’une modification des grilles de charges, le copropriétaire en bénéficiant pouvant donc voir ses charges augmenter.

B. Voie exceptionnelle pour consentir un droit de jouissance exclusif sur une partie commune : jeu de la prescription trentenaire

Parfois, ce droit de jouissance sur une partie commune peut émaner d’une situation de fait, autrement dit d’agissements unilatéraux du propriétaire d’un lot.

Celui-ci peut revendiquer ce droit réel par le jeu de la prescription trentenaire, comme le souligne la jurisprudence civile constante  (Cass. 3e civ. 24 octobre 2007, n° 06 – 19260).

Et les juridictions civiles de préciser que cette occupation trentenaire doit réunir les conditions cumulatives suivantes, à savoir être une occupation :

• continue et ininterrompue ;
• paisible et publique ;
• non équivoque. 

Le copropriétaire bénéficiaire peut alors régulariser cette situation factuelle de manière amiable, en sollicitant du syndicat des copropriétaires, son insertion dans le règlement de copropriété moyennant une résolution de l’assemblée générale. Si un tel accord n’est pas trouvé, il devra utiliser une voie plus contraignante en assignant le syndicat auprès du tribunal judiciaire civil du lieu de situation de l’immeuble. Le tribunal appréciera l’existence de ce droit réel selon les éléments de preuve apportés par la partie demanderesse à l’instance et ceux opposés par le syndicat.

Le droit de jouissance exclusif sur une partie commune rattaché à un lot, non retranscrit dans le règlement de copropriété, peut aussi être la conséquence d’une décision juridique du syndicat des copropriétaires bancale, à savoir une résolution de l’assemblée générale concédant celui-ci sans vote d’un avenant au règlement de copropriété.

Le syndicat se doit là encore de normaliser cet état, en entérinant en assemblée générale l’avenant correspondant selon la procédure licite indiquée préalablement.

Pour ce faire, le syndicat dispose à ce jour d’un délai de trois ans, soit une date butoir au 23 novembre 2021 selon l’article 209 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018 ayant institué un article 6-4 à la loi du 10 juillet 1965.

Il nous faut néanmoins souligner qu’un report, à l’initiative du gouvernement, est en cours d’adoption par le Parlement, puisque l’article 24 du projet de loi dit « 4D » (Différenciation, Décentralisation, Déconcentration et « Décomplexification » de l’action publique locale) prévoit de consentir un délai supplémentaire de trois ans, soit jusqu’au 23 novembre 2024.

En conclusion, la jouissance exclusive de parties communes au profit d’un copropriétaire précis suppose la décision initiale ou postérieure correspondante du syndicat et sa stipulation dans son règlement de copropriété.

Toute situation contraire se révèle litigieuse et laissée à l’appréciation souveraine d’un magistrat civil, en cas d’action judiciaire du copropriétaire en revendication de ce droit ou du syndicat, le contestant et réclamant la restitution de la partie commune occupée illicitement, et ce, dans un délai non négligeable de trente ans.