Fautes commises par un syndic dans sa gestion : son assurance RC peut intervenir en garantie

Comme nous l’évoquons dans de nombreux articles, le syndic est responsable des fautes qu’il commet dans le cadre de son mandat, et surtout de leurs conséquences.

Voir : arc-copro.com/2tjm

Cette responsabilité repose sur l’article 1992 du code civil qui dispose que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Cette responsabilité civile est couverte par une assurance que tout syndic a l’obligation de souscrire (article 3 – 3° de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce). Le nom de l’assureur est porté à la connaissance du syndicat des copropriétaires ; tel que l’impose le contrat type mis en place depuis le 2 juillet 2015 dans son préambule.

Mais il n’existe pas de liste précise permettant de savoir quels sont les fautes ou manquements qui sont couverts par l’assurance responsabilité civile du syndic.

Généralement, lorsqu’un syndicat de copropriétaire considère que le syndic a commis une faute, qui lui a causé un préjudice, le dossier aboutit au tribunal.

Un syndic bénévole, qui a pris en 2016 la succession du cabinet OPTIMAL SYNDIC – mis depuis en liquidation judiciaire – a constaté des manquements et s’est retourné contre l’assurance responsabilité civile de ce dernier.

Si l’assurance a pris en charge certains préjudices invoqués, tout n’a pas été couvert, voyons cela ensemble.

I. Les préjudices pris en charge par l’assurance 

Non-recouvrement du solde de trésorerie par OPTIMAL SYNDIC auprès de l’ancien syndic

Le cabinet Optimal Syndic a été désigné syndic en mai 2014

Tout nouveau syndic doit obtenir de celui qui n’est plus en fonction les fonds disponibles, en plus des archives du syndicat, ce qui n’a pas été fait.

L’assurance ayant constaté :

• qu’aucune pièce ne vient confirmer l’existence de démarches amiables de recouvrement ;
• qu’OPTIMAL SYNDIC n’a pas informé le syndicat des copropriétaires que l’ancien syndic a été mis en liquidation judiciaire (le 15 juin 2015) et ne lui a pas laissé le choix d’engager au non une procédure de recouvrement, de mise en cause de la garantie financière ou d’abandon de la créance,

considère que son assuré a commis un manquement et rembourse la somme concernée.

Manquement dans la gestion du contrat assurance de la copropriété

OPTIMAL SYNDIC n’a pas récupéré l’intégralité des contrats en cours lors de sa prise de fonction et ne s’est pas assuré que la prime d’assurance avait été payée.

En raison d’un défaut de paiement de la prime, l’assurance multirisque de la copropriété a refusé de prendre en charge un sinistre.

L’assurance responsabilité civile reconnait le manquement de son assuré et rembourse ce sinistre au syndicat des copropriétaires.

Non-réclamation du grand livre pour l’année qui a précédé sa 1^ère désignation comme syndic

Le cabinet OPTIMAL SYNDIC a été désigné syndic en mai 2014.

Des prestataires ont demandé le paiement de factures de 2013 qui n’auraient pas été réglées.

Dans le bordereau de transmission des pièces en 2014, le grand livre 2013 n’était pas consigné. Il n’apparaissait que la mention « compta année 2013 »

L’assurance constate qu’OPTIMAL SYNDIC ne détient pas ce document qui ne lui a pas été remis lors de la transmission des archives, qu’il n’a entrepris aucune démarche pour le récupérer, ce qui cause un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Elle rembourse donc aussi le montant de ces factures que le syndicat doit régler.

Le syndicat des copropriétaires récupère ainsi plus de 1000 € versés par l’assurance responsabilité civile et couvrant les préjudices causés par le syndic du fait de ses manquements.

II. Les préjudices que l’assurance a refusé de prendre en charges

Non-Restitution du solde de trésorerie à l’issue du mandat du syndic

L’assurance reconnait que comptablement parlant ce solde est avéré, et que cette somme devait être remise au nouveau syndic, ce qui n’a pas été fait. Il existe bien un préjudice.

Mais cette faute n’est pas couverte par l’assurance responsabilité civile qui exclut dans son contrat : « les dommages résultant du non-versement ou de la non-restitution de fonds, effets ou valeur reçus à quelque titre que ce soit par lui-même… »

Il convient de rappeler que le syndic actuel peut se retourner contre l’assurance couvrant la garantie financière de l’ancien syndic.

Prélèvements d’honoraires et facturation excessive par le cabinet OPTIMAL SYNDIC

Ce manquement fait l’objet d’une clause d’exclusion dans le contrat d’assurance responsabilité civile.

Ces deux clauses d’exclusion figurent le plus souvent dans les contrats d’assurance responsabilité civile des syndics.

En conclusion : le syndicat des copropriétaires ne doit pas hésiter à déclarer directement à l’assurance de son syndic les manquements dans sa gestion.

Cette déclaration doit bien entendue être accompagnée de preuves non équivoques du manquement ou de la faute du syndic et le préjudice doit être certains et chiffré.

Malgré cela, il convient de se remémorer que l’assurance n’est pas obligée de prendre en charge directement le sinistre.

La seule solution sera alors la voie judiciaire, qui devra être précédée d’une tentative de règlement amiable du dossier avec le syndic.