Les plans pluriannuels de travaux ne démarrent pas : les causes et les conséquences

Pas la peine de faire de sondages pour constater que les votes des plans pluriannuels de travaux ne sont pas au rendez-vous.

En effet, au regard des convocations d’assemblée générale, et surtout des procès-verbaux, deux constats sont à faire :

• très peu de syndics inscrivent cette question à l’ordre du jour
• et lorsqu’elle est inscrite, les copropriétaires refusent de l’engager

Essayons de comprendre les causes de ce phénomène pour présenter nos préconisations.

I – Une obligation pas tout à fait encore en vigueur

Rappelons tout d’abord que l’obligation de présenter en assemblée générale le vote pour réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux entre en vigueur de manière progressive :

• le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots principaux
• le 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots principaux
• le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots principaux

Or, les copropriétés de moins de 50 lots sont les plus nombreuses (+ de 70 %), expliquant pour le moment cette absence massive de vote de réalisation de plan pluriannuel de travaux.

Mais encore, les dates mentionnées représentent à partir de quand les syndicats des copropriétaires sont tenus d’engager les démarches. Autrement dit, les copropriétés entre 50 et 200 lots principaux sont encore dans le timing, ne pouvant pas encore parler de retard à l’allumage.

Ceci étant, à la lecture des convocations d’assemblée générale, on peut relever plusieurs éléments qui peuvent expliquer l’absence de votes lorsque la question est inscrite, dû principalement à une mauvaise rédaction de la résolution.

En effet, bien souvent le syndic professionnel se contente de reprendre stricto sensu le texte de loi (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) sans y apporter la moindre précision, justifiant l’intérêt de la démarche et sur quoi les copropriétaires s’engagent.

II – Nous préconisations

Tout d’abord, soyons clairs, si le conseil syndical et le syndic ne sont pas motivés dans la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux afin qu’il soit voté en l’état ou de manière partielle,  rien ne se fera. Cela pour une raison simple : cela nécessite du temps et de la réflexion qui impose une motivation.

Et pour cause, l’établissement d’un projet plan pluriannuel de travaux nécessite d’engager des études préalables devant analyser de nombreuses données et documents techniques ou encore procéder à des divers relevés et mesures.

Cette étude doit se faire par un bureau d’étude qualifié qui doit au minimum être composé d’un architecte et d’un thermicien préalablement sélectionnés par le conseil syndical afin que le devis soit validé par l’assemblée générale.

Ainsi, le conseil syndical doit connaître le cabinet proposé, sa méthode de travail, comment il compte collaborer avec lui et le syndic et surtout comment il compte, à partir de son étude, élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux pour qu’il soit soumis à l’assemblée générale afin qu’il soit éventuellement voté.

Comme on le constate, il ne faut pas confondre vitesse et précipitation même si la loi pousse à atteindre ces objectifs avec des syndics motivés avant tout à percevoir des honoraires de suivi de travaux.