Une durée du mandat de syndic de 12 mois et non de 15 mois

Nous avons légitimement de nombreuses questions sur la durée acceptable du mandat de syndic.

Si la durée maximale de trois est à bannir, les discussions se cristallisent sur des délais intermédiaires tels que 15 mois ou 26 mois.

En effet, les syndics parlent souvent en mois et non en années afin d’éviter que le conseil syndical et les copropriétaires se sentent menottés par une durée de mandat trop longue.

Alors, soyons clairs et sans détour, la durée du contrat doit être de douze mois et non de treize ou plus, imposant ainsi au syndic de revenir chaque année à la table des négociations pour que son mandat soit renouvelé avec la présentation d’un nouveau contrat.

Néanmoins, expliquons comment les syndics fonctionnent parfois de sournoise.

I – Un risque pour la copropriété

La plupart du temps le syndic professionnel  prévoit une date d’entrée en vigueur de son contrat qui n’est pas en rapport avec celle de la tenue de l’assemblée générale.

A titre d’exemple, alors que l’assemblée générale se tient en juin, le syndic indique une date d’entrée en vigueur de son contrat qui débutera au1er décembre.

Par ce stratagème, il prévoit que si l’assemblée générale vote son renouvellement de mandat pour douze mois, le contrat prévoira une date de fin d’échéance 1er décembre de l’année suivante, n’étant plus en mesure de convoquer l’assemblée générale pour juin.

Par ce biais, il arrive à obtenir de l’assemblée générale qu’on lui accorde un mandat de 18 mois lui permettant d’être syndic au jour de l’assemblée générale.

Au passage, compte tenu que le mandat prévoit une durée supérieure à 12 mois, il est en droit d’appliquer alors à la date d’anniversaire du contrat, l’indice de révision qui est mentionné.

Alors, comment réagir ?

II – Maintenir un mandat de 12 mois.

Voyons deux hypothèses :

            – le cas où le syndic en place est renouvelé dans ses fonctions

            – lorsqu’il s’agit d’un nouveau syndic

Commençons par la deuxième l’hypothèse d’un nouveau syndic élu.

La solution est simple : l’assemblée générale s’est tenue par exemple le 20 juin 2023, le contrat du nouveau syndic débutera le 22 juin 2023 (un jour franc après la tenue de l’assemblée générale) avec une durée de mandat de 12 mois, impliquant que le syndic aura jusqu’au 22 juin 2024 pour convoquer l’assemblée générale.

Abordons à présent la première hypothèse du syndic en place qui a bénéficié du renouvellement de son mandat.

L’assemblée générale devra acter que le nouveau contrat adopté par l’assemblée générale entrera en vigueur le lendemain de l’assemblée générale pour une durée de douze mois.

Autrement dit, le contrat précédemment adopté continuera à produire ses effets jusqu’au lendemain de l’assemblée générale qui sera substitué par le nouveau contrat.

Prenons un exemple : le contrat n° 1 va du 1er décembre 2023 jusqu’au 31 décembre 2024 alors que l’assemblée générale se tient le 20 juin 2024.

Dans ce cas, le contrat n° 1 se terminera le 20 juin 2024 et fera place au nouveau contrat adopté un jour franc après la tenue de l’assemblée générale, soit le 22 juin 2024 qui sera alors valable jusqu’au 22 juin 2025, date maximum pour convoquer l’assemblée générale.

Si le syndic impose de respecter la date d’échéance du contrat n° 1, il faudra alors décider que le mandat n° 2 ne sera que six mois, permettant de caler les dates d’échéance du contrat à la date de la tenue de l’assemblée générale.