Actualités de l'association (9179)

La décision du Conseil constitutionnel était attendue. Par nos adhérents bien sûr, certains d’entre eux étant d’ailleurs directement concernés, mais également par le grand public tant l’encadrement des locations meublées de tourisme est un sujet récurrent de l’actualité. La décision du Conseil constitutionnel sur ce point était nécessaire. Elle apporte en outre la clarification attendue.

Des incertitudes sur la constitutionnalité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

La loi du 19 novembre 2024 dite « Le Meur » du nom d’un de ses rapporteurs (Les députés Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz) n’ayant pas fait l’objet d’un contrôle de constitutionnalité a priori avant la promulgation de celle-ci, il paraissait inévitable qu’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) soit posée au Conseil constitutionnel dans le cadre de son contrôle a posteriori de constitutionnalité (Constitution du 4 oct. 1958, art. 61-1). D’autant plus que le Conseil constitutionnel avait déjà censuré une précédente tentative du législateur d’encadrer les locations meublées.

En effet, à l’occasion de la loi du 24 mars 2014 dite « ALUR », le législateur prévoyait un dispositif permettant de soumettre à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (AG) le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage. Ce dispositif devait être adopté en amont par l’AG à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) et les autorisations aux copropriétaires demandeurs devaient être accordées à la majorité la plus simple de l’article 24, à savoir à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (L. 24 mars 2014, art. 19). Par sa décision n°2014-691 DC du 24 mars 2014, le Conseil constitutionnel avait jugé que ce dispositif était contraire à la Constitution au motif de « porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires ».

Dans la mesure où le nouveau dispositif inauguré par la loi Le Meur comporte la possibilité d’une interdiction des locations meublées de tourisme et non d’une simple autorisation préalable, la question de sa conformité à la Constitution telle qu’interprétée par le Conseil constitutionnel se posait, à l’évidence. Or, la décision de modifier la destination de l’immeuble ou la décision de modifier la destination des parties privatives ou leurs modalités de jouissance nécessitent en principe l’unanimité de tous les copropriétaires (L. 10 juil. 1965, art. 26, al. 8 et 9).

Le cas d’espèce ayant donné lieu à la saisine du Conseil Constitutionnel

Suite à la décision de l’AG, le 13 mars 2025, d’interdire la location de meublés de tourisme dans les locaux à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, une société civile immobilière, copropriétaire de plusieurs lots dans la copropriété, assigne le syndicat en annulation de la résolution adoptée litigieuse devant le Tribunal judiciaire de Caen, lequel transmet à cette occasion à la Cour de Cassation une question prioritaire de constitutionnalité. Notons que la QPC doit faire l’objet d’un mémoire écrit, distinct de la procédure principale et motivé. En cas de transmission à la Cour de cassation, le procès est suspendu.

Le texte de cette résolution est rédigé en ces termes :

« Considérant que le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale et en application de l'article 26 d) de la loi de 1965, la copropriété décide de procéder à la modification du règlement de copropriété en y incluant la clause suivante : la location en meublés de tourisme est interdite dans les locaux à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale. »

Cette résolution reprend les conditions posées par l’article 26, d, de la loi du 10 juillet 1965 qui permet d’interdire la location de meublés de tourisme dès lors que :

• le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. C’est-à-dire en pratique lorsque le règlement comporte une « clause d’habitation bourgeoise » ;
• l’interdiction ne peut viser les lots qui constituent la résidence principale du copropriétaire.

Selon les cas, une telle interdiction peut être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires dès lors que les conditions de la passerelle de majorité sont réunies, ce qui est le cas en l’espèce (L. 10 juil. 1965, art. 26-1).

Or, cette dérogation au principe de l’unanimité ne constituait elle pas, au motif poursuivi par le législateur de la lutte contre la pénurie de logement notamment, une atteinte disproportionnée à des droits constitutionnellement garantis comme le droit de propriété ou encore la liberté d’entreprendre ?

Il appartenait donc en premier lieu à la Cour de cassation, d’apprécier si les conditions de transmission de la QPC au Conseil constitutionnel étaient réunies.

Dans sa décision du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé la question au Conseil constitutionnel en retenant le caractère sérieux de la question (Civ. 3, 18 déc. 2025, n°25-40.030). Le caractère sérieux d'une question signifie qu'il existe un doute sérieux quant à la constitutionnalité de la disposition contestée.

La décision du Conseil constitutionnel

Une fois saisi, le Conseil constitutionnel doit répondre à la QPC, et ce, indépendamment du déroulé de la procédure ayant donné lieu à la QPC même lorsque le justiciable se désiste de sa demande. 

Pour mémoire, les dispositions contestées de l’article 26, alinéa 5 et 6, de la loi du 10 juillet 1965 disposent que :

“d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale”.

La société civile immobilière, rejointe par le syndicat des professionnels de la location meublée, soutenait notamment que ces dispositions n’étaient justifiées par aucun motif d’intérêt général et qu’elles n’étaient pas assorties de garanties suffisantes pour assurer les droits des copropriétaires au regard du droit de propriété, de la liberté d’entreprendre, de la liberté contractuelle ainsi qu’au droit au maintien des conventions légalement conclues.

Le dispositif justifié au regard de la lutte contre la pénurie de logement

Précisons comme le rappelle d’ailleurs le Conseil constitutionnel lui-même dans sa décision, qu’il ne juge pas de l’opportunité du motif d’intérêt général choisi par le législateur mais se borne à vérifier si les modalités retenues ne sont pas manifestement disproportionnées au regard du but poursuivi.

Après étude des travaux préparatoires de la loi, le Conseil constitutionnel relève que le législateur entend lutter non seulement contre les nuisances liées au développement de l’activité de location de meublés de tourisme mais également contre la pénurie de logement, ce que les demandeurs occultaient en critiquant notamment le double emploi du dispositif de la loi Le Meur avec la législation existante en matière de trouble de voisinage.

Les objectifs poursuivis par le législateur étant clairement identifiés, il restait au Conseil constitutionnel à contrôler l’existence de garanties suffisantes encadrant le dispositif.

Les garanties du dispositif

Le Conseil constitutionnel relève d’abord que l’application du dispositif est soumise au contrôle du juge qui contrôle l’interdiction au regard de la destination de l’immeuble.

Ensuite, il juge que le dispositif est étroitement circonscrit. L’interdiction ne peut en effet intervenir uniquement pour :

• les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ;
• les lots à usage d’habitation ne constituant pas une résidence principale.

Cette interdiction qui est limitée quant à son champ d’application s’applique en outre “indistinctement à l’ensemble des copropriétaires”. Le Conseil constitutionnel répond ainsi à la critique portée contre le dispositif comme permettant une interdiction générale et absolue. Strictement délimitée, l’interdiction s’applique à tous les copropriétaires permettant ainsi une égalité de traitement.

Le Conseil constitutionnel rappelle également que l’interdiction vise uniquement les locations de courtes durées au sens du code du tourisme, ce qui permet en tout état de cause la mise en location de longue durée.

Enfin, sans que cela soit directement reproché par les demandeurs, se posait la question du caractère définitif d’une telle interdiction. Dans sa décision de renvoi au Conseil constitutionnel, la Cour de cassation examinant le caractère sérieux de la question relevait la difficulté d’une interdiction “générale et définitive”. Il faut en outre rappeler que l’article 6 de la loi Le Meur instituait également, outre les alinéas 5 et 6 de l’article 26 objet de la QPC, un nouvel article 8-1-1 à la loi du 10 juillet 1965, lequel dispose que :

« Les règlements de copropriété établis à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale mentionnent de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code de tourisme ».

Ces deux textes sont indissociablement liés au regard des objectifs du législateur qui a ainsi imposé aux nouvelles copropriétés (applicables aux règlements de copropriétés établis à compter du 20 novembre 2024 donc) de prendre explicitement position sur la possibilité de la location de meublés de tourisme de courte durée -en les interdisant ou en les autorisant-, tout en laissant la possibilité aux copropriétés déjà existantes d’interdire celles-ci.

À cet égard, l’article 26, d, de la loi du 10 juillet 1965 ne mentionne pas explicitement l’autorisation des locations meublées – et pour cause- puisqu’il s’agit de procéder à interdire ce qui jusque là était autorisé. Une éventuelle autorisation n’a d’ailleurs sans doute pas été envisagée par le législateur.

À suivre l’intention première du législateur et une maxime d’interprétation stricte de la dérogation au principe de l’unanimité instituée par l’article 26, d, de la loi du 10 juillet 1965, il pourrait être soutenu que la décision d’autoriser la location meublée de tourisme aux mêmes conditions suppose une décision à l’unanimité des copropriétaires. Une telle interprétation qui équivaudrait à établir le caractère définitif de l’interdiction serait alors selon nous un obstacle majeur à la reconnaissance de la constitutionnalité du dispositif.

À cet égard, le Conseil constitutionnel a jugé que :

« En prévoyant que la règle de la majorité qualifiée s’applique aux décisions relatives à « la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location » en meublés de tourisme de certains lots, ces dispositions permettent également aux membres du syndicat de copropriété de mettre fin à cette interdiction selon la même règle de majorité ».

Ainsi, selon le Conseil constitutionnel la rédaction de l’article 26, d, permet de considérer que la levée de l’interdiction est une « modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location » et il en déduit que ces dispositions permettent aussi bien de lever l’interdiction à la même règle de majorité. Nul doute que les cas de levée d’interdiction de locations meublées de courtes durées sur le fondement de l’article 26, d, de la loi du 10 juillet 1965 seront moins fréquents que les interdictions.

Toutefois, la précision du Conseil constitutionnel sur ce point est donc particulièrement la bienvenue en ce qu’elle permet d’assurer une garantie supplémentaire du dispositif tout en clarifiant une incertitude quant à la réversibilité de la mesure d’interdiction.

Il s’agit d’un motif nécessaire au soutien du dispositif de la décision du Conseil constitutionnel de sorte qu’il bénéficie de l’autorité de la chose jugée des décisions du Conseil constitutionnel, lesquelles s’imposent « aux pouvoirs publics et à toutes les autorités administratives et juridictionnelles » (Constitution du 4 octobre 1958, art. 62). 

Dans sa décision QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a donc validé le dispositif de la loi Le Meur tout en déduisant une conséquence importante pour la garantie des droits des copropriétaires concernant sa réversibilité.