Introduction
Nous vous présentions lors d’un article diffusé le 06/05/2016, ce qu’était le dispositif d’ORCOD-IN (Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National) crée par la loi ALUR et le rôle de l’ARC dans le premier dispositif lancé à Clichy-sous-Bois, en particulier sur le quartier du Chêne Pointu (copropriétés de l’Etoile du Chêne Pointu et du Chêne Pointu).
Après plus d’un an d’intervention, quels sont les premiers retours et enjeux identifiés de ce dispositif sur les copropriétés?
1/ Les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu en quelques chiffres
Les deux plus grandes copropriétés du quartier du Bas Clichy (1 520 logements – 647 pour l’Etoile et 873 pour le Chêne) constituent un parc social de fait. Sous administration provisoire depuis 2005, les deux copropriétés comptent à elles deux plus de 6 millions de dette fournisseur (dont une grande partie à l’égard de Véolia) et près de 10 millions d’impayés de charges[1].
Le montant des charges est insoutenable, qui plus est au vu de la qualité des services rendus (les habitants ne cessent de décrier les pannes successives d’ascenseurs et de lumière dans les parties communes, notamment) : plus de 4 500€ en moyenne par lot et par an, soit 60% au-dessus des moyennes constatées sur la tranche haute par notre observatoire des charges OSCAR, et ce alors même que près de 60% de ménages occupant ce site vivent sous le seuil de pauvreté.
2/ L’ORCOD-IN et son Plan de Sauvegarde (PDS), des outils au service d’un important projet de renouvellement urbain
L’ORCOD présentée comme outil ensemblier (incluant une approche urbaine, sociale technique et juridique), permettant de traiter de façon globale les causes des dysfonctionnements et la spirale négative de dégradation des copropriétés (via le portage foncier notamment) est, avant toute chose, un projet urbain de requalification globale du quartier du bas Clichy.
Au vu de la situation financière et de gestion des copropriétés, la seule alternative considérée à l’heure actuelle au redressement des copropriétés des deux Chênes et, par voie de conséquence, à la revalorisation du quartier, est la disparition des copropriétés dans leur morphologie et structurelle actuelle. L’analyse conclut que le process de dégradation pour un bon nombre de bâtiments a atteint un point de non-retour.
Le futur « Plan de Sauvegarde » des copropriétés de l’Etoile du Chêne Pointu et du Chêne Pointu – qui devrait débuter au cours du dernier trimestre 2017 – devrait alors aboutir à la sortie du régime de la copropriété de 80% des 18 bâtiments que constituent les deux copropriétés.
Ainsi, selon le projet urbain retenu in fine, les copropriétés des Chênes seront entièrement restructurées, fonction du destin des bâtiments qui les composent : retrait/scission, démolitions, conventionnement social. Seul 20% d’entre eux seraient « sauvés » (actions de réhabilitation/redressement).
3/ L’enjeu de l’accompagnement des instances de gestion dans le redressement des bâtiments amenés à rester en copropriété
Dans un tel contexte, l’objectif du « Plan de Sauvegarde » à venir est d’accompagner l’extinction des copropriétés dans leur structure actuelle (travaux d’urgence, soins « palliatifs » avant extinction) ; tout en évaluant et posant les conditions du redressement de certains bâtiments.
Pour le redressement de ces bâtiments, l’ARC ne cesse de le rappeler et d’alerter : l’action sur le bâti, comme unique axe du redressement, ne permettra pas de résoudre les maux des bâtiments amenés à rester en copropriété. Une copropriété en difficulté, en effet, ce n’est pas seulement un immeuble dégradé : c’est également un système de gouvernance et de gestion mis en péril par des déséquilibres financiers et des organes aux pouvoirs déséquilibrés (charges trop élevées, impayés, manque de trésorerie, absence d’entretien, dysfonctionnement ou suppression des équipements et services collectifs, dettes vis-à-vis des fournisseurs, absence de conseil syndical).
Les chiffres des Chênes Pointus et leur placement sous administration judiciaire depuis plus de 10 ans parlent d’eux même plus que toute théorie : comment ces copropriétés sont-elles tombées dans cette situation irréversible, où la situation financière ne laisse plus la place pour des actions de redressement ? Les enjeux urbains (la ville de Clichy-sous-Bois n’a jamais été reliée comme initialement prévue à Paris par l’autoroute), la naissance de ces copropriétés (promoteur et accession à la copropriété), et l’inadaptabilité de la loi 1965 aux « super-copropriétés » ont évidemment eu un impact sur la dégradation de ces deux sites Cependant, comment ne pas également incriminer la gestion, alors même que 10 millions d’euros sont dus par près de 60% des copropriétaires des deux copropriétés ?
Conclusion
Le faible impact des outils de redressement successifs mobilisés précédemment sur ces deux copropriétés (Plan de Sauvegarde, OPAH) sur la situation financière des copropriétés, et ce malgré le niveau important de subventions publiques, interroge. Les réponses devront être prises en compte pour la réussite du redressement des copropriétés restantes.
[1] Chiffres arrêtés au 30/09/2015.