Abus 1633 Syndics « assureurs » ; de plus en plus de questions et d’interrogations. Faites attention

17/12/2008 Abus

ARC Abus n°1633: 17 12 08/© Syndics « assureurs » ; de plus en plus de questions et d’interrogations. Faites attention  
   
  • Syndics « assureurs » : TROIS en UN
 
  • Comme on le sait, il y a de plus en plus de syndics qui sont aussi, par ailleurs, « assureurs » des copropriétés qu’ils gèrent via une filiale de courtage (LOISELET, FONCIA, LAMY, TAGERIM, GIEP, etc.).
  • Les syndics font ainsi une triple bonne opération :
    1. Ils (via leur filiale) touchent des commissions sur les primes d’assurance qui sont de l’ordre de 20 à 25 % du montant des primes, ce qui n’est pas rien.
    2. Ils délèguent totalement à cette filiale les problèmes d’assurance (gestion des sinistres).
    3. Ils facturent en plus - du moins c’est ce que font la plupart des syndics - des honoraires de suivi des sinistres.
 
  • L’intérêt supposé (pour les copropriétés) du « syndic - assureur »
 
  • Le « syndic - assureur » s’adresse en général ainsi à ses copropriétaires (ceux qui pensent qu’il y a ou aura forcément conflit d’intérêts), les trémolos dans la voix :
« Grâce à moi vous allez payer moins cher d’assurance, car en tant que syndic, j’ai tout intérêt (pour que vous me conserviez) à vous trouver la meilleure assurance ». « Grâce à moi vous allez avoir une bonne gestion des sinistres car j’ai tout intérêt (pour que vous me conserviez) à ce que ma filiale soit performante ».
  • En fait, ce schéma idéal se rencontre assez peu dans la réalité. Par contre nous remontent d’autres vrais problèmes.
 
  • Les problèmes réels rencontrés par les copropriétaires avec leur « syndic - assureur »
 
  • Sont en effet en train de remonter à l’ARC des témoignages de plus en plus nombreux sur les « syndics- assureurs ». Donnons en un aperçu.
    1. Des primes pas si « bon marché » que cela.
Les prix négociés par les syndics, non seulement peuvent n’être pas plus bas que ceux négociés par un courtier normal, mais peuvent soit être supérieurs, soit paraître moins chers mais « en trompe l’œil » (la prime est moins chère mais les couvertures sont moins importantes et les franchises plus élevées). Plus préoccupant encore : même si la prime est moins chère la première année (c’est ce qu’on appelle un « prix d’appel »), on s’aperçoit que celle-ci peut augmenter ensuite dans des proportions anormales. En deux ou trois ans la prime en vient, dans ces cas, à être plus élevée que n’importe quelle autre prime négociée par un courtier dit « normal ». 
  1. Des sinistres NON déclarés.
Nous remontent aussi des témoignages qui permettent de s’apercevoir que lorsqu’on a affaire à des « syndics-assureurs » tous les sinistres  (au-delà des franchises) ne sont pas déclarés. Ceci s’expliquerait pour deux raisons :
  1. moins un courtier déclare de sinistres, plus élevées sont ses rémunérations ;
  2. moins un courtier déclare de sinistres plus il pourra continuer à avoir des tarifs bas ;
  C’est ce que sont en train de nous faire savoir nos adhérents.   À tel point que nous sommes obligés de conseiller à ces adhérents non seulement de refuser explicitement à leur syndic le quitus pour cette raison, mais de mettre à l’ordre du jour une résolution ainsi libellée :  « L’assemblée générale ayant constatée que le syndic n’avait pas déclaré tel ou tel sinistre qui a pourtant nécessité des travaux de remise en état pour un coût de…, refuse la dépense et exige du syndic responsable qu’il prenne à sa charge la somme correspondante ».  
  1. Des honoraires de syndic prélevés mais non remboursés par l’assurance.
  Autre problème : les syndics prélèvent des honoraires en cas de gestion des sinistres, mais les « syndics-assureurs » garantissent en général aux copropriétaires que ces honoraires sont remboursés par les assureurs dans le cadre de ce qu’on appelle des « pertes indirectes ».   Or - là encore - il apparaît que cette promesse n’est pas toujours tenue. Conclusion.  
  • des primes qui peuvent s’avérer être faussement concurrentielles ou qui augmentent plus vite que la normale ;
  • des sinistres pas toujours déclarés;
  • des honoraires de syndic non forcément  pris en charges par l’assurance.
  Cela fait beaucoup pour un « super-service » de « super-filiale » de « super-syndic ». Interpellés, certains « syndics-asureurs » nous disent que cela n’est pas vrai ou que cela reste très marginal (naturellement…). Ah ! bon ! Nous allons donc lancer une enquête à ce sujet. Si vous aussi avez des témoignages ou expériences à ce sujet, n’hésitez pas à nous les adresser pour l’édification de nos chers « syndics-assureurs ».  

Mots clés associés

groupe NEXITY
LOISELET & DAIGREMONT
FONCIA
assurance copropriété
syndics - assureur
cabinet Foncia GIEP
conflits d'intérêts