ABUS 3400 : Une dispense illicite de la part du syndic à une ouverture de compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires
Il est surprenant de constater, aujourd’hui encore, les nombreuses réticences des syndics professionnels concernant l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Dans certains cas, cela va jusqu’à des comportements manifestement illégaux, susceptibles d’entrainer de graves conséquences juridiques pour les copropriétaires, les tiers, ainsi que pour eux.
Récemment, le conseil syndical d’un immeuble parisien géré par une des agences du groupe FONTENOY s’est interrogé sur la situation juridique du syndicat des copropriétaires, au regard de la réglementation sur le compte bancaire destiné à recevoir les fonds du syndicat des copropriétaires.
Quelle ne fut pas leur surprise !
Cas d’espèce illicite et incidences
Au conseil syndical qui sollicitait l’ouverture d’un compte bancaire séparé, le syndic FONTENOY opposait la dispense qu’il avait sollicitée et obtenue d’une assemblée générale de 2006 pour une durée ni plus, ni moins de dix ans.
- sans parler du fait que cette durée de dix ans n’avait aucun sens et était anormalement longue, le cabinet FONTENOY ne pouvait opposer cette durée au conseil syndical, car la copropriété est toujours libre de revenir sur une telle décision et de remettre en cause la dispense accordée ;
- rappelons, en effet, que l’assemblée générale est souveraine (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui lui permet à tout moment de se prononcer sur une question intéressant le syndicat des copropriétaires - comme celle de la remise en cause de la dispense - et valablement portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale, que la demande émane :
- du conseil syndical, qui est chargé de l’établissement de l’ordre du jour en concertation avec lui, selon l’article 26 du décret du 17 mars 1967 ;
- d’un copropriétaire, qui conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, peut demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour, sachant que le syndic n’est pas juge des questions qui lui ont été régulièrement notifiées par ce dernier (Cass. 3e civ. 29 mai 2002, n° 00-17296).
Un syndic professionnel ne doit pas minimiser les conséquences de son infraction (refus de mettre à l’ordre du jour une résolution revenant sur la dispense accordée pour une durée manifestement injustifiée).
Conclusions et recommandations de l’ARC
Insistons sur le fait que l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat doit bien évidemment être recherchée de façon prioritaire, car cela représente pour le conseil syndical et les copropriétaires l’avantage de distinguer très clairement les patrimoines financiers (syndic/copropriété), facilite le contrôle de la gestion du syndic et de la situation de trésorerie du syndicat.
En cas de dispense au syndic d’ouverture de compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires :
- le syndicat des copropriétaires doit veiller à ne consentir une dispense que pour la durée du contrat du syndic ;
- les copropriétaires doivent savoir que quand bien même ils auraient accordé en assemblée générale une dispense d’une certaine durée voire d’une durée très longue (comme cela a été le cas en l’espèce), ils peuvent toujours faire « machine arrière » en assemblée générale.
Il suffit pour cela, de notifier au syndic, avant qu’il ne convoque l’assemblée générale, et afin qu’il porte à l’ordre du jour de celle-ci :
- la question de la : Suppression immédiate de la dispense de compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires ;
- le projet de résolution correspondant : L’assemblée générale décide de supprimer immédiatement la dispense de compte bancaire ou postal séparée pour le versement des fonds du syndicat des copropriétaires consentie à son syndic pour une durée de X ans par la résolution n° de l’assemblée générale du XX/XX/XXXX ;
- voire la proposition de convention d’ouverture de compte auprès de la banque sollicitée et obtenue auprès de ces derniers, notamment si l’on veut permettre aux copropriétaires de se prononcer directement sur l’établissement financier, et ce, en pleine connaissance de cause [modalités financières (frais d’ouverture, de tenue de compte et de fermeture du compte), et de gestion du compte (accès au compte par internet, nombre de relevés de compte et de chéquiers fournis…)].
Le syndic ne peut pas s’opposer à la demande régulièrement notifiée par un copropriétaire d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Tout manquement du syndic en la matière constituant une faute engageant sa responsabilité civile (Cass. 3e civ. 29 mai 2002, n° 00 - 17296).