ABUS 3547 CITYA et le compte séparé. Vous avez dit « séparé »
I. Le problème
Un futur adhérent - qui nous remercie vivement de toutes nos informations pratiques sur CITYA - nous envoie son témoignage.
- L’assemblée générale de son syndicat de copropriétaires a refusé à l’unanimité la dispense au compte séparé.
Or son syndic, CITYA, demande aux copropriétaires de libeller les chèques à l’ordre suivant : « CITYA cabinet DURIVAUD/Syndicat des copropriétaires Y ».
- Il nous dit : « Si le syndic demande de libeller le chèque à son nom et en second lieu à celui du syndicat des copropriétaires, cela ne signifie-t-il pas qu’il s’agit d’un sous-compte bancaire ? ».
Cette question est d’autant plus importante que suite à l’action de l’ARC les parlementaires vont supprimer, dans le cadre de la loi A.L.U.R, la possibilité d’accorder aux syndics professionnels la dispense d’ouvrir un compte bancaire séparé. On peut alors d’ores et déjà, s’interroger sur la réaction des syndics qui vont, pour certains, essayer de trouver des « dérobades » peut-être avec l’aide des établissements bancaires pour faire passer des comptes non séparés pour des comptes séparés. Et comme CITYA a toujours une longueur d’avance dans les pièges à c...opropriétaires...
II. Que disent la loi et la jurisprudence ?
Par définition, un compte séparé est la propriété exclusive du syndicat des copropriétaires. À ce titre, le compte peut être maintenu tout au long de la vie de la copropriété et cela indépendamment des changements successifs des syndics. Or, en indiquant la raison sociale du syndic dans le libellé du compte, celui-ci devient « dépendant » du syndic. Le compte n’est donc pas séparé de son administrateur. Il n’est donc pas automatiquement reconnu comme un compte séparé. Pour le vérifier il faut avoir accès à la convention des comptes (non fournie en l’occurrence).
Cette position est soutenue par la jurisprudence notamment par les arrêts rendus par la Cour de cassation, 3ème chambre civile :
« Cour de Cassation
« Chambre civile 3
« Audience publique du mercredi 9 septembre 2009
« N° de pouvoir : 08-10365
« Attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale avait voté à la demande du syndic la résolution approuvant "le maintien du compte bancaire séparé ouvert au nom du cabinet Y... - copropriété Le Bel ..... auprès de la banque Entenial" et que cet intitulé de compte laissait présumer que celui-ci avait été ouvert au nom du syndic et retenu qu'au vu de cette présomption il appartenait au syndic qui soutenait l'hypothèse du compte bancaire séparé de rapporter la preuve de cette séparation par la production de la convention initiale du compte, la cour d'appel qui, sans inverser la charge de la preuve, en a déduit que M. Y... n'était plus, de plein droit, syndic dès le 20 septembre 2003 et qu'en conséquence il était dénué de qualité pour convoquer l'assemblée générale du 25 juin 2004, a légalement justifié sa décision de ce chef » ;
« AUX MOTIFS QUE l'intitulé du compte bancaire, dont le maintien a été approuvé par l'assemblée générale du 20 juin 2003, laissait présumer que le compte a bien été ouvert au nom du syndic, il appartenait au Syndicat des Copropriétaires qui soutenait l'hypothèse du compte séparé de rapporter la preuve de cette séparation par la production de la convention initiale de compte qui aurait dû être par lui détenue ou à tout le moins détenue par la banque ; qu'il n'a pas produit cette convention, se contentant d'une attestation de la banque évidemment sujette à caution ».
Chacun appréciera la remarque de la Cour de Cassation : « attestation de la banque évidemment sujette à caution ».
III. Des éléments encore plus troublants
Mais il y a un deuxième problème dans le cas soumis.
Le propre d’un vrai compte séparé est de garantir une imperméabilité entre les fonds du syndic et ceux du syndicat des copropriétaires. Le syndic ne peut donc pas être intéressé de quelque façon que ce soit par les sommes appartenant à la copropriété.
De ce fait, on peut supposer qu’en cas d’ouverture de compte séparé, un syndic est intéressé à déposer les fonds des comptes mandants qu’il gère auprès de l’établissement bancaire le plus proche de ses bureaux.
Hé bien, il semble que cette logique implacable ne soit pas celle retenue par le groupe Citya. Alors que le cabinet CITYA-DURIVAUD se trouve à LIMOGES, l’établissement bancaire retenu par CITYA se situe à TOURS (siège social du groupe CITYA, comme par hasard) soit exactement à 228 KM de distance. Le constat est d’autant plus consternant qu’il existe à Limoges dix établissements bancaires de la même banque, dont une qui se situe à 1,1 KM du cabinet soit 10 minutes à pied.
En attendant une action forte de l’ARC par le biais de sa coopérative technique qui est en train de se mettre en place une concertation avec les banques, nous rappelons à nos adhérents et futurs adhérents qu’un guide gratuit d’une quarantaine de pages s’intitulant : « VRAI compte séparé, transparence financière et placement des fonds en copropriété » sera à la disposition des copropriétaires au Salon indépendant de la Copropriété de l’UNARC qui se déroulera les 16 et 17 octobre 2013 (voir le lien suivant : www.unarc.fr/1xax).
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