ABUS 4108 : Comment le « CPAB cabinet Parisien » augmente subtilement ses honoraires

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Abus
13/05/2016

ABUS 4108 : Comment le « CPAB cabinet Parisien »

 augmente subtilement ses honoraires

 
 
Nous citons fréquemment sur notre site internet des exemples de contrats types censés répondre aux obligations réglementaires qui présentent malgré tout de graves irrégularités.
 
Néanmoins, nous ne mettons pas assez en avant un abus beaucoup plus « pervers » qu’il est important de rappeler : il s’agit du tarif horaire qui a tout simplement flambé.
 
L’argument du syndic est simple : « les interventions en dehors du contrat de base sont extrêmement réduites puisque toutes les prestations sont désormais incluses dans le forfait ». Cet argument semble expliquer à lui seul pourquoi les syndics seraient « contraints » de présenter désormais des tarifs horaires anormalement élevés au regard des précédents contrats.
 
Cet argument n’est évidemment pas acceptable, sachant que plusieurs prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire restent néanmoins fréquentes.
 
Il s’agit par exemple de la gestion des sinistres pour laquelle le syndic peut facturer pas moins de quatre prestations différentes ou encore de toutes les réunions avec le conseil syndical qui n’auraient pas été intégrées dans les honoraires forfaitaires, ce qui est souvent loin d’être anecdotique.
 
Voyons ici comment le « CPAB cabinet Parisien », qui présente son contrat avec le logo de la FNAIM, fait en sorte d’augmenter le montant des facturations supplémentaires.
 
Mais avant, arrêtons-nous sur quelques « chiffres clés » permettant d’avoir une idée du tarif acceptable des vacations.
 

I. Quels sont les coûts acceptables ?

 
L’ARC a, depuis 2009, développé un Observatoire des charges qui permet de suivre l’augmentation des dépenses de sa copropriété d’un exercice à l’autre.
 
En parallèle, elle a aussi créé un observatoire des contrats de syndics qui permet d’identifier plusieurs ratios comme le tarif moyen de telle ou telle prestation ou bien encore la durée moyenne d’une vacation nécessaire à la réalisation d’une tâche.
 
Cette dernière information permet de vérifier si le syndic qui facture à la vacation n’exagère pas sur le temps consacré à la réalisation d’une tâche.
 
Selon notre Observatoire des contrats de syndic, le tarif horaire du gestionnaire pendant les heures ouvrables devrait se situer entre 79 et 95 euros, sachant que le tarif moyen est de 86 euros/ heure.
 
Or, le CPAB cabinet Parisien présente un tarif de 142,08 euros TTC l’heure de vacation. Selon notre Observatoire des contrats de syndic, il est donc 65 % plus cher que la moyenne.
 
Quant au tarif au-delà de 22 heures, il devrait, toujours selon notre Observatoire, se situer dans une fourchette entre 134 euros et 160 euros, avec un tarif moyen de 144 euros TTC.
 
Le CPAB cabinet Parisien rajoute quant à lui 50 % à son tarif horaire déjà exorbitant ramenant le coût de la vacation au-delà de 22 heures à 213,12 euros de l’heure ce qui est plus de 47 % au-delà de la moyenne.
 

II. Des heures ouvrables très restreintes…

 
Le contrat type prévoit de déterminer les jours et heures ouvrables de référence relatives aux heures de références des visites et réunions incluses au contrat.
 
La logique voudrait que ce créneau soit au moins de 35 heures, ce qui est la durée d’un temps plein légal.
 
Mais on découvre que ce syndic prévoit des heures ouvrables de seulement 29 heures par semaine. En effet, il précise dans son contrat des jours et heures ouvrables du lundi au jeudi de 9h30 à 12h30 et de 14h à 17h (soit 6H /jour). Quant au vendredi, les horaires sont de 9h30 à 12h30 et de 14h à 16h (soit 5H).
 
Autrement dit, des interventions négociées dans le cadre du contrat (telles que les visites ou une réunion du conseil syndical) qui se dérouleraient avant 9h30 ou après 17h, voire 16h le vendredi, seraient considérées comme des interventions pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire sur la base des tarifs horaires très élevés mentionnés précédemment.
 
Et voilà comment ce cabinet augmente de manière subtile ses honoraires !