Aussi bien la loi du 10 juillet 1965 que le décret du 17 mars 1967 ont prévu plusieurs dispositions qui ont pour but de sécuriser les relations notamment contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.
Encore dernièrement, « l’ordonnance copropriété » du 30 octobre 2019 a renforcé les dispositions liées à la nomination, révocation et démission du syndic.
Néanmoins, comme nous allons le constater avec les syndics professionnels, il y a la loi, qui semble être pour eux uniquement indicative et la pratique qui devient la norme.
À ce titre, voyons le courrier envoyé par le cabinet ORPI SGPI au conseil syndical annonçant sa démission.
I. Une démission qui ne respecte pas les délais minimums légaux
L’article 18 du 10 juillet 1965 ainsi que le point 4 du contrat type prévoit que si le syndic souhaite démissionner de ses fonctions, il doit informer par courrier recommandé le Président du conseil syndical et à défaut, l’ensemble des copropriétaires tout en respectant un préavis de trois mois.
Un délai qui reste court, car pendant cette période il revient au conseil syndical ou à l’un des copropriétaires de proposer un syndic alternatif qui est prêt à reprendre la gestion de la copropriété et le cas échéant de demander à celui en place de convoquer une assemblée générale pour désigner le nouveau cabinet.
Malgré ce délai très court, le cabinet ORPI SGPI envoie un courrier qui fait fi des dispositions légales et réglementaires en matière de démission, dont voici la copie :
Que constatons-nous ? Le courrier est daté du 27 janvier 2020 pour une démission qui prend effet au 1er février 2020 soit quatre jours plus tard (et non trois mois) après l’envoi du courrier.
La situation est d’autant plus critiquable que le contrat est censé prendre fin le 18 septembre 2020.
Ce mode de procédé est inadmissible puisqu’au-delà d’être illégal, la copropriété se retrouve sans syndic et sans pouvoir convoquer une assemblée générale en vue de désigner un nouveau mandataire.
D’ailleurs, le Président du conseil syndical a réagi à ce courrier en notifiant au syndic une réponse circonstanciée que nous présentons :
II. Le procédé de la démission se durcit
« L’Ordonnance copropriété » a souhaité mieux encadrer les possibilités de démission du syndic et de révocation à l’initiative du conseil syndical.
En matière de démission du syndic, l’article 15 de « l’Ordonnance Copropriété », qui a modifié l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ce dernier est contraint de respecter une procédure stricte.
Tout d’abord il est intéressant de relever que la loi ne parle plus de démission mais de résiliation du contrat qui peut être à l’initiative du syndic (ou de la copropriété) mais qui doit être justifiée par une « inexécution suffisamment grave » du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, il ne peut pas unilatéralement, mettre fin à son contrat sans motif sérieux, au risque de devoir verser des dommages et intérêts auprès du syndicat des copropriétaires.
Dans les cas où les circonstances sont réunies, le syndic devra alors notifier au Président du conseil syndical ou à défaut à l’ensemble des copropriétaires, un courrier faisant part de sa démission.
Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois, à compter de cette notification, le syndic doit convoquer une assemblée générale en inscrivant à l’ordre du jour la question de la désignation d‘un nouveau syndic.
Cette mesure légale est une avancée car elle oblige le syndic qui souhaite résilier son contrat à convoquer une assemblée générale en vue de nommer un nouveau syndic qui devra le substituer.
Cela met donc fin au « coup de pression » de certains syndics qui se contentaient d’envoyer un courrier « sec » informant de leur volonté de démissionner sans mesure complémentaire, notamment en n’envisageant pas une assemblée générale qui prévoit la désignation un nouveau syndic.
Rappelons que cette nouvelle mesure entrera en vigueur au 1er juin 2020, date de prise d’effet de « l’ordonnance copropriété ».