Une des techniques des syndics pour récupérer encore un peu plus d’honoraires ou, dit plus vulgairement, de fric est de détourner les dispositions légales pour les interpréter à leur avantage.
En ce moment, ce qui est à la mode chez les syndics est la facturation non pas de l’état-daté mais du faux pré état-daté.
Ils sont d’autant plus actifs que depuis le 1er juin 2020 le tarif du vrai état-daté, est plafonné à 380 € TTC, sachant qu’auparavant les syndics réclamaient, pour cette même tâche, jusqu’à 1.200 €.
Afin de récupérer le manque à gagner, les syndics utilisent une nouvelle dérobade qui, comme toujours, a pour finalité de léser le copropriétaire au profit du syndic.
Pour mettre en évidence les dérives, reproduisons le mail du cabinet VIANOVA sur la justification de la facturation du faux pré-état daté.
Attention, âmes sensibles, s’abstenir :
Analysons les dires de ce cabinet pour réclamer en plus des 380 €, une somme de 120 € à laquelle peut s’ajouter une autre somme de 120 €, soit une opération totale à 620 €.
I - Une imposition du notaire
Avant d’entrer dans le détail, rappelons brièvement le contexte légal :
L’article L721-2 du code de la construction de l’habitation (CCH) impose au vendeur d’un lot de présenter à l’acquéreur, avant la promesse de vente, différentes informations comptables et techniques qui concernent aussi bien la copropriété que le copropriétaire.
Cette obligation incombe au seul copropriétaire vendeur et en aucun cas au syndic.
Ces informations doivent être remises au notaire pour qu’elles soient transmises au potentiel acquéreur.
Néanmoins, le syndic VIANOVA précise que le notaire lui impose de lui transmettre ces informations qu’il qualifie comme étant un pré état-daté.
Alors soyons clairs : non seulement le pré état-daté n’existe pas (voir abus N°4774 : « Pré-état-daté », un scandale de plus chez les syndics : la présidence de l’UNIS donne le « mauvais exemple »), mais en plus le notaire n’a rien à exiger, surtout au syndic, concernant les informations à remettre avant la promesse d’achat.
Il semble que subitement le syndic soit devenu docile et réponde aux exigences du notaire en lui remettant les informations tout en réclamant au passage une facturation qui n’est pas imputée au notaire mais au copropriétaire.
Pour cela, il invoque que « tout travail mérite salaire » ; ceci étant, encore faut-il quantifier le travail.
En effet, les documents et informations demandées sont rudimentaires puisqu’ils figurent quasiment en intégralité dans l’annexe 1 comptable, jointe à la dernière convocation d’assemblée générale, pour lesquels le syndic a déjà perçu des honoraires.
Alors nous convenons aisément que la facturation de 120 € n’est pas due surtout si le donneur d’ordres est un autre que le copropriétaire concerné.
II – Une actualisation de l’état daté à 120 €
Pour le coup, nous avons le droit à une nouvelle argutie pour facturer une prestation non pas abusive mais illégale : il s’agit de l’actualisation de l’état-daté.
En effet, il s’agit bien d’une illégalité car le contrat-type ne prévoit pas la possibilité de facturer cette prestation.
Pour appuyer nos propos, voici l’extrait du contrat-type concernant les tâches qui peuvent être facturées en matière de mutation.
Comme on le constate, l’actualisation de l’état-daté n’y figure pas.
Plus que cela, connaissant « l’esprit vif » des syndics professionnels lors de la réforme de la loi du 10 juillet 1965 par l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’article 10-1 de cette loi a été modifié pour préciser que le coût de l’état-daté intègre l’ensemble des prestations.
Par conséquent, si le syndic peut effectivement refuser de produire un faux pré état-daté, il est contraint de procéder à l’actualisation de l’état-daté, sans pouvoir réclamer d’honoraires complémentaires.