ABUS DE LA SEMAINE N° 4073 : Cabinet Hassler-EFGTP : un excès de zèle contreproductif qui lui vaut 2 cartons rouges !

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Abus
09/02/2016

ABUS DE LA SEMAINE N° 4073 :

Cabinet Hassler-EFGTP : un excès de zèle contreproductif qui lui vaut

2 cartons rouges !

 
Nous sommes toujours inquiets lorsqu’un syndic indique sur l’entête de ses courriers ou des convocations d’assemblées générales un titre particulier.
 
Bien souvent, il s’agit de syndics qui essayent d’en mettre « plein les yeux » pour cacher… un certain manque de compétence.
 
Cette fois encore, nous n’avons pas été démentis. Voici, en effet une convocation d’assemblée générale établie par le cabinet Hassler-EFGTP dans laquelle ce syndic indique, sous la dénomination du cabinet, la mention « Maîtres en droit ».
 
Attention : pour des collaborateurs « maîtres en droit », vous allez voir, c’est cocasse.
 
  1. Une convocation d’assemblée générale non envoyée dans les formes

 
Conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le seul moyen pour convoquer une assemblée générale par voie postale est le courrier en recommandé (avec accusé de réception).
 
En effet, la convocation d’assemblée générale doit être notifiée, afin que le syndic reçoive un accusé de dépôt et de réception, pouvant servir de preuve en cas d’éventuelle contestation judiciaire relative au délai d’envoi de la convocation.
 
Il semble néanmoins que ce syndic « Maître en droit » ne connaisse pas cette règle élémentaire puisque la convocation  a été envoyée en « courrier suivi », ce qui n’est en aucun cas assimilable à un courrier en recommandé.
 
La convocation d’assemblée générale présente donc un vice de forme, et peut être annulée judiciairement jusqu’à deux mois après l’envoi du procès-verbal.
Une erreur qu’un diplômé de première année de droit n’aurait pas commise.
 
  1. La possibilité de rajouter des questions à l’ordre du jour ?!

 
Voici par ailleurs ce que ce syndic indique dans la convocation d’assemblée générale :
 
« Nous vous indiquons que l’assemblée générale ne peut délibérer valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, et que si vous désirez voir une question spéciale inscrite à cet ordre du jour, vous disposez d’un délai de 6 jours à compter de la présente convocation pour nous notifier par lettre recommandée avec accusé de réception le texte de la question que vous désirez voir soumise à l’assemblée générale, accompagnée des pièces annexes prévues par la loi ».
 
Malgré son diplôme de droit, voici donc un syndic qui s’appuie sur des dispositions qui n’existent plus depuis… 2004 ! Oui, vous avez bien lu, depuis bientôt 12 ans.
 
C’est en effet le décret du 27 mai 2004 qui a supprimé la notion : d’ordre du jour complémentaire.
 
Il est désormais impossible de modifier l’ordre du jour de l’assemblée générale une fois qu’il a été notifié aux copropriétaires.
 
Le syndic ne peut donc pas proposer aux copropriétaires d’introduire, après réception de la convocation d’assemblée générale, des questions supplémentaires.
 
C’est donc déjà un deuxième carton jaune, auquel s’ajoute un troisième et quatrième carton jaune, ce qui nous fait un double carton rouge pour une seule convocation ! 
 
Voyons en effet la suite.
 
  1. Des résolutions multiples et contre-productives

 
En matière de désignation de syndic, l’ordre du jour doit prévoir une question unique qui valide aussi bien la désignation du cabinet de syndic que son contrat.
 
Néanmoins, ce cabinet a trouvé « original » de procéder autrement.
 
Il prévoit une question spécifique pour la désignation du syndic et une autre pour valider son contrat. Mais alors, comment fait-il si les copropriétaires votent favorablement à la première résolution, mais pas à la deuxième ?
 
Cela est d’autant plus illégal, au regard de la jurisprudence qui dispose que le syndic est élu selon son contrat, ce qui forme un tout indivisible (cassation 3ème civile 8 octobre 2008 n°07-15730).
 
Il pourra rétorquer que les copropriétaires ne sont « pas assez stupides » pour se contredire entre une question et une autre. Très bien ! Mais alors pourquoi prévoir deux questions ?
 
Malheureusement, le « génie » en droit ne s’arrête pas là. Voici ce que prévoit le projet de résolution de la deuxième question :
 
« Les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat qui leur est opposable ».
 
Cette résolution peut effectivement partir d’une bonne intention, en rendant opposable le contrat de syndic aux copropriétaires, cependant elle pose en réalité plus de problèmes qu’elle n’en résout.
 
En effet, cette résolution n‘engage que les copropriétaires ayant voté favorablement à cette question.
 
Autrement dit, un copropriétaire pourra rétorquer qu’il n’a pas voté favorablement à cette résolution, rendant alors juridiquement inopposables les tarifs privatifs indiqués dans le contrat.
 
C’est d’ailleurs pour cela que la loi du 10 juillet 1965 a contourné cette difficulté en prévoyant un article spécifique (10-1) précisant les actes qui peuvent faire l’objet d’une facturation privative, sans nécessairement obtenir un vote de l’assemblée générale. Comme on dit, le pire est l’ennemi du bien.
 
Pour finir, prenons donc le temps de rappeler que l’ARC organise des formations, aussi bien juridiques, comptables, que techniques pour ses adhérents, y compris nos adhérents individuels.
Certains de nos adhérents « individuels » sont d’ailleurs parfois des syndics professionnels adhérant en tant que simple « copropriétaire ».
 
Monsieur le maître en droit, si vous voulez assurer votre formation continue (ce qui semble nécessaire), vous savez ce qu’il vous reste à faire.