ABUS DE LA SEMAINE N° 4127 : Les honoraires sournois et abusifs du cabinet LOISELET & DAIGREMONT

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Abus
05/07/2016

ABUS DE LA SEMAINE N° 4127 :

Les honoraires sournois et abusifs du cabinet LOISELET & DAIGREMONT

 
 
Cela faisait longtemps que nous n’avions pas eu un abus concernant le cabinet LOISELET & DAIGREMONT. Mais comme vous allez le remarquer, lorsqu’il revient dans la rubrique « abus » du site de l’ARC, c’est avec tambours et trompettes.
 
En effet, nous vous avons déjà largement alerté du risque plus qu’avéré que certains syndics profitent des votes de résolutions qui ne concernent pas leur contrat pour imposer, en toute illégalité, des honoraires abusifs.
 
Voyons en effet comment le cabinet LOISELET & DAIGREMONT arrive à obtenir subtilement une augmentation de ses honoraires forfaitaires à travers une résolution relative… à la répartition des frais de chaleur.
 
  1. Un syndic qui n’est pas impressionné par les alertes des copropriétaires

Lors d’une assemblée générale, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT soumet  son contrat de mandat qui est voté uniquement en seconde lecture faute de majorité suffisante lors du premier vote.
 
Malgré cette alerte forte donnée par les copropriétaires, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT continue avec ses abus.
 
Voyons comment il essaye d’obtenir, à partir d’une résolution proposant l’installation de répartiteurs de frais de chaleur, une augmentation de ses honoraires de base, en plus du forfait valorisé dans le cadre de son contrat, adopté lors de cette même assemblée générale.
 
Voici un extrait de la résolution (les éléments que nous souhaitons mettre en exergue apparaissent en gras) :
 
« INDIVIDUALISATION DES FRAIS DE CHAUFFAGE PAR L’INSTALLATION DE RÉPARTITEURS
(Article 25 de la loi du 10 juillet 1965)
 
En préambule : La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte impose l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de l’installation de dispositifs permettant l’individualisation des frais de chauffage collectif et impose l’installation de ce dispositif avant le 31 mars 2017.
Par ailleurs l’article 27 de la loi prévoit que le fait de ne pas mettre en place les répartiteurs de frais de chauffage fait courir une sanction pouvant aller jusqu’à 1500 € par an et par logement. Une mesure clairement incitative à prendre la décision de pose. [...]
 
Conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et en application du contrat de syndic, l’assemblée générale confirme que les honoraires du syndic pour la gestion administrative, comptable, financière (appels d’offres, commande, gestion des relations avec les occupants de l’immeuble, modifications comptables vérification et paiement des factures...) de ces travaux s’élèvent à 10,20 € / logement.
 
L’assemblée confirme également l’augmentation du forfait d’honoraires de base annuel de 1,95 € / compteurs. »
 
Nous n’allons pas étudier à travers cet abus la résolution en tant que telle, qui pourrait faire l’objet d’un dossier à part et nous nous contentons de renvoyer les personnes intéressées à nos articles consacrés aux obligations relatives  à la répartition des frais de chauffage : www.arc-copro.com/jh3u
 
Nous allons donc reprendre uniquement les deux derniers paragraphes de cette résolution, concernant d’une part la demande d’honoraires du syndic sur les « travaux et opérations exceptionnelles », et d’autre part l’augmentation de ses honoraires de base.
 
  1. Une résolution illégale

Pour commencer, faisons remarquer que le syndic soumet au vote, à travers une seule question, trois décisions qui devraient en réalité faire l’objet de trois résolutions distinctes.
 
En effet, il est question de voter l’installation de répartiteurs de frais de chaleur, de se prononcer sur les honoraires du syndic pour les travaux et opérations exceptionnelles et enfin d’approuver sa demande de revalorisation de ses honoraires de base (!).
 
Il s’agit donc d’une « résolution gigogne », pratique prohibée par la loi, le syndicat de copropriétaires étant amené à procéder à un seul vote pour trois décisions distinctes.
 
Le stratagème est d’autant plus contestable que la résolution présente l’installation de répartiteurs de frais de chaleur comme une obligation, incitant ainsi les copropriétaires à la voter sans s’y opposer (« c’est obligatoire… »), et à valider par conséquent le vote des deux autres résolutions relatives aux honoraires du syndic.
 
Rentrons, à présent, dans le fond de cette résolution illégale.
 
  1. Des honoraires de travaux illégaux

 
Le syndic invoque l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 pour réclamer des honoraires supplémentaires pour la gestion administrative, comptable et financière du marché relatif à l’installation des répartiteurs de frais de chaleur.
 
Néanmoins, ce dernier ne respecte pas les dispositions prévues par la loi.
 
En effet, il est précisé que les honoraires travaux doivent être exprimés en pourcentage sur la base du montant des travaux hors taxes,  dans une résolution distincte du vote des travaux.
 
D’ailleurs, ce syndic le sait pertinemment puisque plusieurs résolutions concernant le vote des travaux ont été inscrites à l’ordre du jour conformément à ces dispositions en proposant un pourcentage.
 
Or, pour l’installation des répartiteurs de frais de chaleur, le syndic réclame la « modique » somme de 10,20 € par logement. Mais pourquoi le syndic n’a-t-il pas présenté ses honoraires sous forme de pourcentage comme le prévoit la loi ?
 
En cherchant le montant des travaux dans cette résolution gigogne, que trouve-t-on ? Voici l’extrait concerné :
 
« Après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical et après avoir délibéré, l’assemblée générale décide :
  • de faire installer les répartiteurs de frais de chauffage suivant la proposition jointe à la convocation de la société PROXISERVE aux conditions suivantes :
  • pose gratuite ;
  • souscription d’un contrat annuel d’entretien, location et relevés des répartiteurs pour un montant annuel de 6,39 € TT/répartiteur avec une première période de 10 ans puis renouvelable par tacite reconduction d’année en année ».
 
Et voilà ! Le syndic était bien incapable de proposer un pourcentage sur des travaux d’installation qui ne sont pas facturés à la copropriété ! Alors il propose tout simplement une facturation par logement, en dépit des dispositions légales !
 
  1. Une augmentation sournoise de ses honoraires

Et ce n’est pas fini !
 
Alors que le contrat de syndic a déjà été approuvé dans une précédente résolution, et qu’il est question ici de voter l’installation de répartiteurs de frais de chaleur, ce syndic en profite pour réclamer une augmentation de ses honoraires de base de 1,95 € par compteur cette fois, et non par logement.
 
Ainsi, avant que l’assemblée générale ne soit terminée, les honoraires du syndic ont déjà augmenté. Cela est bien entendu illégal, sachant que l’article 29 du décret du 17 mars 1967 précise que seul le contrat doit préciser les éléments de détermination de la rémunération du syndic.
 
Il n’est donc pas envisageable qu’une résolution autre que celle traitant du contrat de syndic puisse traiter d’une augmentation d’honoraires, d’autant plus pour des tâches qui ne sont pas prévues dans le décret du 26 mars 2015 relatif au le contrat type.
 
Nous avons certainement dû rater le moment où le cabinet LOISELET & DAIGREMONT a obtenu une immunité lui permettant de déroger aux dispositions de la loi et du décret relatifs à la copropriété. D’ailleurs, à part l’ARC, qui dénonce ces abus ?
 
À quand, donc, la Commission de contrôle où l’ARC pourra mettre les syndics professionnels face à leur médiocrité ?