ABUS DE LA SEMAINE N° 4135
Le contrat de FONCIA (Agence Moderne) épinglé par la Direction Départementale de la Protection des Populations des Yvelines (DDPP)
Depuis l’entrée en vigueur du contrat type de syndic, nous avons dénoncé, aussi bien à travers notre site internet que sur notre revue trimestrielle, un nombre important de contrats qui étaient non conformes au décret du 26 mars 2015.
Plusieurs d’entre eux ont fait l’objet d’un signalement auprès de la Direction Départementale de la Protection des Populations (DDPP), qui nous a confirmé l’illégalité de certaines clauses rédigées de manière unilatérale par les syndics professionnels.
Face à ces dérapages répétés et volontaires (non-respect du texte imposé par décret), nous avons incité les conseillers syndicaux à saisir eux-mêmes la DDPP de leur secteur dès qu’ils constataient un contrat de syndic présentant des clauses illégales ou abusives.
C’est ainsi qu’un président de conseil syndical adhérent à l’ARC a saisi la Direction Départementale de la Protection des Populations des Yvelines concernant le contrat du syndic « FONCIA AGENCE MODERNE ».
Comme nous allons le constater, l’analyse réalisée par cette DDPP s’avère être extrêmement instructive, sachant que les principaux griefs relevés dans le contrat de cette agence se retrouvent dans la quasi-totalité des contrats proposés par le groupe FONCIA.
Reprenons les principaux points relevés en apportant nos commentaires.
-
Révision de la rémunération uniquement en cas de contrat supérieur à un an
Commentaire de la DDPP : « Vous expliquez que le terme « peut-être révisé » a été remplacé par le terme « elle est révisée » et que la mention « (optionnel) » a été supprimée dans la partie « 7.1.5. Modalités de rémunération ».
(...) le contrat type laisse au syndic le choix de recourir ou non à la révision de ses honoraires. L’utilisation du mode affirmatif signifie simplement que le syndic a décidé d’avoir recours à cette révision.
Cependant, je vous précise que cette révision n’est possible que dans le cadre de contrats conclus pour une durée supérieure à un an et qu’aucune révision des honoraires n’est possible avant l’expiration d’une durée minimum de un an. »
Commentaire de l’ARC : Cette analyse est importante, car certains syndics procèdent à une révision de leurs honoraires au début de l’année civile, au cours du contrat signé pour une durée d’un an.
La DDPP est donc claire, la révision éventuelle des honoraires ne peut se faire que pour des contrats supérieurs à un an.
-
Présentation des options de réduction des honoraires en cas d’externalisation des archives
Commentaire de la DDPP : « Le contrat type prévoit la possibilité de confier les archives du syndicat à une entreprise extérieure. La gestion des archives relevant des prestations courantes du syndic, le fait d’en confier la gestion à un tiers implique une imputation négative sur le montant des honoraires forfaitaires perçus par le syndic.
Le contrat type prévoit que cette imputation peut être définie d’un commun accord entre le syndic et le syndicat ou consister en la somme effectivement facturée par le tiers pour la gestion des archives.
Dans le cas de votre contrat de syndic, la possibilité d’imputation sur la base de factures a été supprimée. Cette partie n’aurait effectivement pas dû être supprimée. »
Commentaire de l’ARC : La DDPP confirme qu’il n’en revient pas au syndic de décider du choix de la réduction de ses honoraires en cas d’externalisation des archives, mais bien à l’assemblée générale.
Il revient donc au syndic de présenter ces deux options en indiquant d’une part le montant éventuellement convenu entre les parties (en amont, avec le conseil syndical), et d’autre part le coût de la facture réelle.
Ce rappel des dispositions réglementaires est très important, car la plupart des syndics présentent une réduction symbolique de 1 € sur leur rémunération totale alors que le coût de la facturation est d’environ 5 € par lot. Dans le cas du contrat de FONCIA AGENCE MODERNE, le coût de réduction proposé est de seulement 22,50 € HT sur le montant du forfait annuel.
-
Modalités de la gestion des sinistres à déterminer
Commentaire de la DDPP : « De la même manière, dans la partie « 7.2.4. prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres », la mention « sans majoration » a été supprimée alors qu’elle n’aurait pas dû l’être. »
Commentaire de l’ARC : Le point 7.2.4 prévoit effectivement deux modalités en cas de prestations de gestion administrative des sinistres effectuées en dehors des jours et heures ouvrables qui sont : soit aucune majoration, soit un coût horaire majoré d’un pourcentage.
Or, là aussi le syndic a décidé unilatéralement de supprimer l’une des alternatives en imposant une majoration de son coût horaire de 50%.
La DDPP précise donc l’obligation pour le syndic de faire figurer dans son contrat les deux options pour qu’au final, lors de l’assemblée générale, les copropriétaires décident de l’option qui sera retenue. En pratique, cette négociation se fait en amont avec le conseil syndical, mais ne peut en tout état de cause être décidée unilatéralement par le syndic.
-
Modalités des visites de l’immeuble à déterminer avant la signature du contrat
Commentaire de la DDPP : « Votre contrat de syndic comporte la mention suivante : « en présence ou non du président du conseil syndical préalablement averti. »
Alors que le contrat prévoit : « et en présence du président du conseil syndical (rayer la mention inutile) »
La formulation de FONCIA AGENCE MODERNE lui permet donc d’organiser de manière unilatérale les visites de vérification périodique à la date de son choix, sans concertation avec le président du conseil syndical du moment que celui-ci en a été avisé.
Or, le contrat type prévoit que le syndicat connaisse à l’avance les modalités d’organisation de l’ensemble des visites incluses dans le forfait, à savoir avec ou sans la présence du président du conseil syndical.
Cette clause est donc contraire à l’esprit du contrat type et est susceptible d’être considérée comme illicite devant un juge civil. »
Commentaire de l’ARC : La DDPP confirme l’illicéité de cette clause en indiquant que le contrat doit préciser clairement si les visites de l’immeuble réalisées par le syndic doivent se faire en présence ou non du président du conseil syndical.
Elle rappelle que le sens de cette obligation est de permettre au président du conseil syndical de définir, en concertation avec le syndic, des horaires de visites pour lesquelles il pourra se rendre disponible.
Autrement dit, l’option du contrat type ne peut pas rester « ouverte » après la signature du contrat. Par conséquent, si une visite de l’immeuble se fait sans la présence du président du conseil syndical alors que cela était prévu contractuellement, cette dernière ne pourra pas être considérée comme étant valablement réalisée.
-
Réduction des honoraires en cas de dispense d’extranet
Commentaire de la DDPP : « En cas de dispense du syndic de fournir un accès en ligne aux documents dématérialisés, le contrat de syndic pour votre copropriété ne prévoit aucune modification de la rémunération forfaitaire.
Or, le contrat type prévoit qu’une imputation de la rémunération du syndic doit être effectuée si cette dispense est votée par l’assemblée générale des copropriétaires.
Cette clause est donc susceptible d’être considérée comme abusive devant un juge civil. »
Commentaire de l’ARC : Cette analyse confirme que le syndic ne peut en aucun cas décider unilatéralement de ne pas réduire ses honoraires en cas de dispense de fourniture d’extranet.
Le syndic est donc contraint d’indiquer dans son contrat un montant de réduction des honoraires même s’il ne souhaite pas être dispensé de la mise en place d’un extranet.
-
Service 24h/7j
Commentaire de la DDPP : « L’assistance technique d’urgence 24h/7j permet aux copropriétaires d’obtenir une assistance en dehors des heures d’ouverture de leur agence.
Ce service correspond, in fine, à des prestations de gestion courantes effectuées sur des horaires plus étendus qu’habituellement. Il n’est pas recensé dans la liste des prestations pouvant être facturées en sus des prestations courantes (cf. annexe 2 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015). Le syndic ne peut donc pas demander une rémunération spécifique à ce titre.
Les éléments constatés feront l’objet des suites appropriées. Vous pouvez vous rapprocher de l’agence pour obtenir une mise en conformité de votre contrat. »
Commentaire de l’ARC : Ce point est capital puisque la DDPP des Yvelines confirme l’analyse de l’ARC (www.arc-copro.com/a9uv) en soulignant que le syndic ne peut pas réclamer une rémunération spécifique pour des tâches de gestion courante devant rentrer dans son forfait.
Ce rappel est essentiel puisqu’il recadre la profession en soulignant que le syndic ne peut facturer que les prestations expressément listées dans le contrat type et uniquement celles-ci.
Les prestations annexes au contrat sont donc réputées entrer dans le forfait de base, ne pouvant en aucun cas faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
Ce qui est le plus regrettable dans cette histoire, c’est que le PDG du groupe FONCIA, Monsieur François DAVY est membre titulaire du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière (CNTGI), et devrait donc en théorie donner l’exemple avec ses agences en présentant un contrat irréprochable…
Comme l’a constaté la DDPP, l’ARC et plusieurs présidents de conseils syndicaux, il y a d’une part la théorie et d’autre part la pratique qui est loin d’être conforme aux textes en vigueur et responsable.