ABUS DE LA SEMAINE N° 4140 :
Comment SERGIC fausse la concurrence
en déstructurant volontairement le contrat type réglementaire ?
- Un adhérent nous a communiqué le contrat « très étrange » proposé par le cabinet SERGIC pour une assemblée générale convoquée le 6 juin 2016.
Bien que ce syndic indique sur son contrat « conforme au décret du 26 mars 2016 relatif au contrat type », la réalité est qu’il est bien loin de l’esprit et des dispositions du texte réglementaire.
Ainsi, au-delà de déroger à la présentation imposée, rendant la comparaison avec d’autres contrats très compliquée, voire quasi impossible, SERGIC a en plus prévu sans « état d’âme » dans son contrat des prestations illégales.
Nous allons donc comparer le contrat de SERGIC avec le contrat type règlementaire pour mettre en évidences les dichotomies importantes qui existent et les conséquences que cela entraine.
I. Une comparaison quasi impossible avec un contrat type réglementaire
Le principal intérêt du décret du 26 mars 2015 est de normaliser la présentation de tous les contrats de syndic qui doivent désormais respecter le contrat type de syndic.
L’objectif est double :
- donner aux copropriétaires et aux conseillers syndicaux la possibilité de comparer de manière simple et efficace les différents contrats mis en concurrence ;
- lister de manière exhaustive les seules prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire et permettre de comparer facilement les propositions des syndics à un texte normalisé.
Or, malgré cet impératif, SERGIC continu de scinder son contrat en deux parties avec d’une part des « conditions générales » et d’autre part des « conditions particulières » réorganisant complètement les différentes clauses prévues par le décret du 26 mars 2015.
Pire, comme nous allons le constater dans le point suivant, certaines clauses inscrites dans le contrat de SERGIC sont soit reprises de manière partielle par rapport aux dispositions du contrat type, soit non reprises ou pire encore, non prévues par le texte réglementaire.
Ainsi sous une apparence de contrat élaboré et complet, la réalité est que SERGIC a délibérément supprimé de son contrat les clauses réglementaires qui ne lui convenaient pas et a ajouté celles qui lui manquaient.
Voyons ci-dessous de quelle façon SERGIC brouille les pistes.
II. Des clauses incomplètes, absentes ou illégales
Durée du contrat : aussi bien dans les conditions générales que dans les conditions particulières, SERGIC prévoit une prise d’effet rétroactive de son nouveau contrat de syndic au 1er jour de l’exercice en cours… Cela est évidemment totalement illégal. Néanmoins, Cela permet pour le cabinet SERGIC d’augmenter subtilement le coût du forfait pour la partie de l’exercice déjà réalisée (voir à ce sujet le premier point de l’abus N° 4103 : www.arc-copro.com/7ktw).
Dans la première partie des « conditions générales » du contrat SERGIC, on trouve un titre étonnant, intitulé « frais et débours » dans lequel sont listées des prestations supplémentaires qui doivent désormais être incluses au forfait de base, et ne pouvant plus faire l’objet d’une quelconque facturation. C’est le cas de la location de la salle ou encore du coût de formation du personnel.
La seconde partie des conditions générales est consacrée à la tarification applicable à son contrat.
SERGIC liste ici une série de prestations « incluses » dans son forfait, laissant croire qu’il consent un geste commercial, alors qu’il s’agit de prestations définies par le décret du 26 mars 2015 comme obligatoirement incluses dans le forfait de gestion courante : transmission des archives du syndicat, gestion des relevés d’eau et des calories par compteur, règlement mensuel par prélèvement automatique, déclaration de sinistre ayant sa cause dans les parties communes.
On peut aussi noter que SERGIC ne prévoit aucun ajustement de ses honoraires en cas d'externalisation des archives, ou de dérogation à l’obligation de fournir un extranet : aucune diminution du forfait n’est prévue dans les conditions de tarification, ce qui est contraire au contrat type.
Enfin une troisième partie est consacrée aux honoraires pour prestations particulières.
Cependant, la rédaction des tableaux relatifs aux vacations des prestations particulières ne respecte pas, encore une fois, la rédaction imposée par le contrat type réglementaire. SERGIC annonce ainsi fièrement une prestation pour « actualisation d’état daté » incluse au forfait. Est-il au courant que cette prestation est de toute façon illégale (et ne peut effectivement plus être facturée par les syndics), et ne figure pas dans le contrat type ?
Après avoir tout comparé ligne par ligne, nous avons pu ainsi détecter – en plus des libertés rédactionnelles prises par SERGIC – une prestation illégale venue se glisser dans cette liste : la facturation de la relance « valant mise en demeure » avant la mise en demeure, à 10 €.
III. Les dissensions entre le contrat type et le contrat SERGIC : quelles conclusions ?
SERGIC a ainsi « brouillé » les pistes de toute part, rendant plus difficile l’analyse de son contrat qui ne respecte pas les clauses imposées par le décret du 26 mars 2015. Rappelons pourtant que les dispositions du contrat type ne peuvent être ni modifiées ni supprimées.
Conclusion : même si cela ne lui plaît pas, SERGIC doit respecter la loi et proposer un contrat conforme au décret du 26 mars 2015... À moins que SERGIC ai obtenu un « passe-droit » qui l’autorise à facturer des prestations illégales ?
A quand la commission de contrôle pour sanctionner (efficacement) les abus des syndics professionnels ?