ABUS DE LA SEMAINE N° 4183 : Le cabinet DHUIT ADB essaierait-il de nous faire faire le grand huit avec ses résolutions ?
Nous avons à plusieurs reprises alerté sur notre site Internet concernant les nouvelles méthodes employées par les syndics professionnels pour prélever des honoraires supplémentaires qui s’avèrent, souvent, illégaux.
Voici par exemple une résolution que l’on retrouve dans une convocation d’assemblée générale élaborée par le cabinet DHUIT ABD qui n’a tout simplement ni queue ni tête:
« Résolution n°15 : DÉPENSES D’ENTRETIEN HORS BUDGET COURANT DÉLÉGATION DE POUVOIR ANNUELLE A DONNER AU CONSEIL SYNDICAL
L’assemblée générale donne délégation au conseil syndical pour autoriser le syndic à exécuter les dépenses d’entretien dont l’engagement, non prévu au budget courant, pourrait s’avérer nécessaire à compter de la présente assemblée, jusqu’à celle qui se tiendra pour approuver les comptes du nouvel exercice annuel et dans la limite d’un plafond global de ..................................... € TTC.
Pour financer ces dépenses dans cette limite, le syndic mettra, le cas échéant, en recouvrement un appel de fonds exigible au 1er jour du mois ou du trimestre suivant, la gestion administrative et comptable de ce compte spécifique donnant lieu à perception des honoraires prévus à son contrat.
Le syndic sera chargé de veiller au recouvrement de ces provisions sur tous les copropriétaires conformément à certaines dispositions impératives du décret du 27 mai 2004 et de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 dite loi ENL.
(Article 25) ».
Voyons donc les différentes incohérences de ce projet de résolution.
I. Une délégation illégale
Ce syndic souhaite que l’assemblée générale donne au conseil syndical une délégation de pouvoir pour valider des dépenses d’entretien non prévues au budget courant.
Autrement dit, il souhaite que le conseil syndical puisse se prononcer sur des travaux exceptionnels qui relèvent de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Or, la délégation de pouvoir doit respecter deux règles strictes :
- une décision ferme de réaliser des travaux ;
- un objet précis.
Cette règle résulte de l'article 21 du décret du 17 mars 1967 qui précise : « Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25) de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum [...] ».
Ainsi, la délégation de pouvoirs ne peut pas être donnée pour des travaux hypothétiques dont l’objet reste indéterminé.
La délégation prévue par cette résolution est donc illégale puisqu’il s’agit de donner un mandat au conseil syndical pour la réalisation d’éventuels travaux d’entretien.
II. Des honoraires de syndic illégaux
Ce syndic mentionne dans la résolution : « la gestion administrative et comptable de ce compte spécifique donnant lieu à perception des honoraires prévus à son contrat.».
Mais de quoi parle-t-il ?
En effet, l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR, précise que les honoraires de travaux doivent être votés lors de l’assemblée générale approuvant les travaux dans le cadre d’une résolution spécifique et, ne peuvent en aucun cas, être indiqués même à titre indicatif dans le contrat.
Cela est d’ailleurs rappelé au point 7.2.5 du contrat type réglementaire qui s’impose à tous les syndics.
Comment donc ce syndic peut-il faire allusion à son contrat pour percevoir des honoraires liés à la gestion des travaux ?
Ainsi, le syndic ne peut pas prélever des honoraires ni engager une procédure de recouvrement auprès des copropriétaires pour récupérer ces honoraires.
D’ailleurs, nous sommes curieux de vérifier la formulation de son contrat.
Comme on dit, ça sent le roussi.
Un conseil donc, refusez purement et simplement cette résolution et invitez ce syndic à relire ou plutôt à lire la loi du 10 juillet 1965.
Décidément, la vie de conseil syndical n’est pas de tout repos.