Il y a des abus que l’on n’ose même plus publier tellement ils sont récurrents et se retrouvent dans la quasi-totalité des contrats de syndic.
Ceci étant, nous sommes contraints de faire des piqûres de rappel, surtout lorsque le syndic oublie que son contrat le liant aux copropriétaires impose une négociation entre les deux parties que sont le syndic et le syndicat de copropriétaires, et que ce n’est pas un contrat d’adhésion qui s’impose aux copropriétaires.
Une externalisation des archives avec une contrepartie de zéro euro de réduction d’honoraires
La loi ALUR a donné la possibilité au syndicat des copropriétaires de voter l’externalisation des archives à une société spécialisée.
Ainsi, le syndicat de copropriétaires peut décider que le syndic en place ne se chargera plus de la gestion des archives et que cette tâche sera désormais transférée à une société spécialisée.
Dans cette hypothèse, les pouvoirs publics ont prévu dans le contrat type une clause de réduction des honoraires.
Cette disposition semble logique puisque le syndic économise un coût correspondant à la gestion des archives qu’il n’aura plus à assurer. En parallèle, le syndicat de copropriétaires devra payer la prestation de la société d’archivage.
Néanmoins, pour le syndic Foncia Lelièvre, cela ne semble pas si évident.
En effet, voici donc la somme de réduction qu’il prévoit dans son contrat :
« Dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires a, en cours d’exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, décide de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle hors taxe est imputé soit (rayer la mention inutile) :
- De la somme de 0 € (que les parties conviennent de fixer dès à présent)
(…) »
Vous avez bien lu : zéro euro.
Ainsi, pour le syndicat de copropriétaires, c’est la double peine.
S’ils choisissent l’externalisation des archives, non seulement les copropriétaires devront payer au syndic le même montant d’honoraires, mais en plus ils devront régler une prestation supplémentaire à la société d’archivage.
Mais ce n’est pas tout, voyons ce que prévoit ce syndic en cas de dispense d’extranet.
Une dispense d’extranet encore en échange de… zéro euro
Comme pour l’externalisation des archives, les pouvoirs publics ont prévu dans le contrat type réglementaire une clause de réduction des honoraires dans le cas où le syndicat de copropriétaires dispenserait le syndic de fournir un extranet.
L’objectif était d’inciter les syndics à proposer un espace sécurisé performant sans quoi le syndicat des copropriétaires voterait la dispense, qui implique une réduction des honoraires.
Le cabinet Foncia Lelièvre a coupé court au débat.
Voici donc le montant de réduction qu’il prévoit :
« Dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires a, en cours d’exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de dispenser le syndic de son obligation de mise à disposition d’un service d’accès en ligne aux documents dématérialisés, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle hors taxe est imputé soit (rayer la mention inutile) :
- De la somme de 0 € (que les parties conviennent de fixer dès à présent)
(…)».
Et oui, là aussi, c’est zéro euro.
Ainsi peu importe l’extranet fourni par le syndic et le choix du syndicat des copropriétaires, cela n’aura aucun impact sur les honoraires du syndic.
Il est clair que ce syndic n’a pas compris qu’un contrat se négocie.
D’ailleurs, pour ces deux points, le contrat prévoit expressément la mention suivante : « que les parties conviennent de fixer ».
Par conséquent, le conseil syndical devra exiger qu’en cas d’externalisation des archives, les honoraires du syndic soient réduits d’au moins le montant de la facture de la société d’archivage. Cette option est justement prévue dans le contrat type.
Quant à la dispense d’extranet, le coût de la réduction devra être d’au moins 30 euros par lot. Ce tarif permettra de compenser le coût des documents que le syndic peut facturer et qui auraient dû être mis dans l’extranet de la copropriété pour que les copropriétaires puissent les imprimer gratuitement.
À titre d’illustration, ce syndic réclame la « modique » somme de 30 euros pour la délivrance d’une copie du carnet d’entretien et 84 euros pour délivrer des informations nécessaires à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique.
S’il refuse de revoir les montants de réduction, n’hésitez pas à inscrire à l’ordre du jour deux questions spécifiques pour aborder ces points afin qu’il justifie sa position.
S’il est mis en concurrence il y a alors de fortes chances pour qu’il fasse marche arrière.