ABUS DE LA SEMAINE N° 4218 : Une copropriété qui va se mordre les doigts d’avoir résilié son adhésion à l’ARC

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Abus
25/04/2017

ABUS DE LA SEMAINE N° 4218 : 

Une copropriété qui va se mordre les doigts d’avoir résilié son adhésion à l’ARC

 
À plusieurs reprises, nous avons expliqué que l’adhésion à l’ARC relevait du pouvoir souverain du conseil syndical et non de celui de l’assemblée générale. Cela n’est pas une interprétation de notre association, mais résulte de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 qui précise que le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix.
 
Malgré cela, certains syndics qui ne souhaitent pas que le conseil syndical soit assisté par l’ARC, sûrement car ils ont mauvaise conscience, glissent à l’ordre du jour de l’assemblée générale une question relative à l’adhésion à l’ARC en espérant qu’elle soit rejetée.
 
L’argument est toujours le même : « vous voulez faire des économies de charges, comme d’ailleurs le préconise l’ARC, alors, commencez par supprimer l’adhésion à l’ARC pour économiser. »
 
C’est ainsi que le cabinet SERGIC s’est empressé de nous envoyer le procès-verbal dans lequel la majorité de l’article 25 représentant la majorité des millièmes des copropriétaires n’a pas été atteinte pour renouveler l’adhésion à l’ARC.
 
Néanmoins, première anomalie intéressante : au-delà du fait que cette question n’aurait pas dû être votée en assemblée générale, puisqu’elle concerne un pouvoir propre au conseil syndical, voir article : arc-copro.com/h9ac , cette décision aurait dû au maximum être votée à la majorité de l’article 24 (la majorité dite « simple » des présents et représentés).
 
En effet, les décisions qui doivent se voter à l’article 25 sont clairement définies par la loi du 10 juillet 1965 qui, bien évidemment, ne mentionne pas l’adhésion à l’ARC puisque comme déjà expliqué, c’est un droit du conseil syndical.
 
C’est donc une première faute pour ce cabinet, dont le choix de la majorité de vote peut se comprendre car à l’article 24 l’adhésion à l’ARC aurait justement été validée puisque 264 millièmes se sont exprimés pour l’adhésion et uniquement 136 millièmes s’y sont opposés.
 
Mais ce n’est pas tout. Regardons uniquement à travers la convocation d’assemblée générale combien d’abus le conseil syndical et les copropriétaires auraient pu éviter et combien ils auraient pu réaliser d’économies s’ils avaient bénéficié d’une consultation auprès de l’ARC.
 
Attention, on va décoller.
  1. Question 6  Quitus à SERGIC Syndic au titre de l’exercice du 01/01/2015 au 31/12/2015. Conditions de majorité à l’Article 24.
Projet de résolution :
 
L’assemblée générale, après avoir délibéré, donne quitus de sa gestion à la société SERGIC au titre de l’exercice du 01/01/2015 au 31/12/2015 »
 
La résolution prévoit de donner quitus au syndic en place. Cela permet donc à SERGIC de se garantir contre toute action en responsabilité civile que le syndicat de copropriétaires ou qu’un copropriétaire voudrait engager à son encontre à la suite, par exemple, d’écritures comptables qui poseraient problème.
 
Voici donc une question qu’il aurait mieux valu supprimer de l’ordre du jour, d’autant plus que la notion de « quitus » n’est prévue ni par la loi ni par le décret sur la copropriété.
 
Ceci étant, il faut souligner que cette question n’a pas fait l’objet d’un vote.
  1. Question 8 Désignation pour la gestion d’un exercice aux fonctions de syndic de la société SERGIC suivant proposition de contrat jointe et fixation de ses honoraires. Conditions de majorité à l’Article 25.
Projet de résolution :
 
L’assemblée générale désigne aux fonctions de syndic la société SERGIC pour la gestion d’1 exercice comptable du syndicat de copropriété, le mandat prenant effet de manière rétroactive à compter du premier jour de l’exercice en cours, soit le 01/01/2016 pour se terminer au plus tard le 30/09/2017. Elle approuve les termes du contrat annexé à la convocation et fixe le montant des honoraires annuels de gestion courante à 6.280 Euros HT, soit 7.850 euros TTC, au taux de TVA en vigueur de 20%. L’assemblée donne mandat au Président de séance pour régulariser ce contrat
 
Résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires »
 
Ainsi, ce syndic souhaite que son contrat entre en vigueur de manière rétroactive.
 
Néanmoins, cela est tout simplement illégal du fait qu’il s’agit d’un contrat de mandat qui peut prendre effet uniquement à la date de sa signature.
 
D’ailleurs, la Cour de Cassation a rappelé ce principe, notamment à travers l’arrêt du 17 juin 1996 N° 94-15140.
 
Cette technique est généralement utilisée pour récupérer des honoraires puisque ces derniers sont calculés sur la base d’une date antérieure à celle de la tenue de l’assemblée générale.
  1. Question 12 Constitution d’avances pour travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié). Conditions de majorité à l’Article 25.
Projet de résolution :
 
L’assemblée générale décide de ne pas constituer d’avance spéciale destinée à faire face à des travaux d’entretien et de conservation des parties communes des éléments d’équipement commun susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’Assemblée Générale
  
Résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires »
 
Cette résolution fait croire que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié en prévoyant d’inscrire à l’ordre du jour une question relative à la constitution d’une avance travaux.
Cela est doublement inexact.
 
L’article 18 ne fait en aucun cas allusion à la mise en place d’une avance travaux sachant, d’autant plus, que depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR a été supprimée l’obligation de mettre à l’ordre du jour tous les trois ans la mise en place d’une avance travaux.
 
Peu importe que cette résolution soit rédigée à la forme négative, elle n’a de toutes les façons pas lieu d’être.
  1. Question 16 Mission et rémunération du syndic sur travaux votés. Conditions de majorité à l’Article 25.
Projet de résolution :
L’assemblée générale décide de confier au syndic la gestion financière, administrative et comptable des travaux faisant l’objet de la résolution n°15 et fixe ses honoraires à 3% du montant HT des travaux.
 
Les honoraires du syndic au titre de l’accompagnement technique des travaux sur site seront facturés au titre de vacation, au temps passé.
 
Les honoraires du syndic seront appelés aux mêmes dates d’échéance que les travaux auxquels ils se rapportent, et répartis entre les copropriétaires selon la même clé de répartition.
 
Résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires »
 
En parallèle de ses honoraires pour le suivi des travaux, ce syndic essaye de faire voter dans une même résolution des honoraires supplémentaires concernant l’accompagnement technique des travaux.
 
Ceci est bien évidemment illégal, car ni le contrat type, ni la loi régissant la copropriété ne prévoient pour le syndic la possibilité de percevoir des honoraires supplémentaires pour l’accompagnement technique des travaux qui serait d’autant plus facturé au titre de vacation au temps passé.
 
Et pour cause, l’article 18 1-A de la loi du 10 juillet 1965 précise que les honoraires travaux ne peuvent être exprimés qu’en pourcentage du montant HT des travaux.
 
Ce syndic essaye donc de récupérer des honoraires de façon illégale, pouvant représenter plusieurs milliers d’euros, au détriment des finances des copropriétés qu’il gère.
  1. Question  18 Mission et rémunération du syndic sur travaux votés. Conditions de majorité à l’Article 25.
Même commentaire que le précédent.
  1. Question 24 Mission et rémunération du syndic sur travaux votés. Conditions de majorité à l’Article 25.
Même commentaire que le précédent.
  1. Question 26 Mission et rémunération du syndic sur travaux votés. Conditions de majorité à l’Article 25.
Même commentaire que les précédents.
 
Décidément, comme on le constate, il y a toujours de bonnes et de mauvaises économies.
 
Chacun se fera son opinion sur l’adhésion à l’ARC, mais ce cas démontre que l’adhésion aurait été largement amortie, ne serait-ce qu’en évitant les honoraires travaux supplémentaires que ce syndic a réussi à faire voter.
 
D’ailleurs, il n’est pas rare qu’un conseil syndical reprenne une adhésion à l’ARC après avoir constaté que son syndic n’a plus la même réactivité maintenant qu’il n’est plus adhérent à l’ARC.
 
Allez savoir pourquoi...