ABUS DE LA SEMAINE N° 4361 : Loiselet & Daigremont : des convocations d’assemblée générale sans devis travaux

Depuis l’entrée en vigueur du contrat type qui impose d’inclure dans les honoraires de base les frais de photocopies, de plus en plus de syndics essayent de réduire le nombre de reprographies.

Voyons donc la solution mise en place par le cabinet Loiselet & Daigremont qui, comme nous allons le constater, présente un risque aussi bien pour le syndicat des copropriétaires que pour le conseil syndical.

I. Des votes de travaux sur la base de délégation de pouvoir

Nous avons eu copie d’une convocation d’assemblée générale où l’ensemble des travaux soumis à l’ordre du jour ne présente ni contrat ni devis. 

Le syndic a opté pour une solution plus simple et économique - pour lui, bien évidemment - qui consiste à voter une délégation de pouvoir donnée au conseil syndical, qui se chargera alors de trouver l’entreprise et d’engager les travaux.

Ainsi, le syndic ne s’embête plus à réaliser les appels d’offres ou les mises en concurrence en vue de présenter des devis à l’assemblée générale, mais se décharge sur le conseil syndical pour mener à bien cette tâche.

Au-delà du manque de professionnalisme de ce cabinet, ce procédé rend donc le conseil syndical responsable d’une décision qui, normalement, doit relever de l’assemblée générale.

Il faut donc recadrer le syndic en refusant toute délégation de pouvoir abusif donnée au conseil syndical qui pourrait le mettre en porte-à-faux à la suite d’une décision qui serait préjudiciable pour le syndicat des copropriétaires.

À titre d’exemple, voici un modèle de questions portées à l’ordre du jour :

II. Des honoraires sournois

Alors que la logique voudrait que la question des honoraires travaux soit débattue après le vote des travaux, le cabinet Loiselet & Daigremont procède à l’inverse.

En effet, comme on peut le constater, la délégation de pouvoir se présente en vingtième position alors que celle des honoraires du syndic est en dix-neuvième position.

Cela n’est pas fait au hasard, mais uniquement pour éviter que l’assemblée générale découvre que le syndic a prévu de faire voter une délégation de pouvoir donnée au conseil syndical, au lieu de prendre en charge les mises en concurrences et l’analyse des devis proposés.

Mais, à vrai dire, nous avons trouvé plus scandaleux. Afin d’éviter de présenter des honoraires de suivis de travaux importants, ce syndic réclame deux types d’honoraires : l’un pour la gestion administrative et l’autre pour la gestion technique alors que dans les faits, ces libellés reviennent au même.

Ainsi, au lieu de réclamer 6 %, ce qui est élevé pour des travaux dont le coût varie entre 1 et 50.000 euros, ce syndic réclame 3 % pour la gestion administrative et encore 3 % pour la gestion technique.

Malin ? Non, pas vraiment, car le conseil syndical pourra alors considérer qu’il s’agit de deux missions distinctes, demandant au syndic de n’en assurer qu’une comme, par exemple, la gestion administrative.

Il pourra également lui rappeler que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 définit le cadre en matière d’honoraires de travaux et parle de « rémunération » au singulier, ce qui empêche le syndic d’en réclamer deux.

Ce syndic a joué à qui perd gagne … et il a gagné !