La première assemblée générale d’une copropriété neuve est capitale puisqu’elle va définir, voire imposer, le cadre de fonctionnement de l’immeuble.
A ce titre, examinons une première convocation d’assemblée générale dans laquelle le cabinet FONCIA Val d’Essonne a été élu et est sûrement à l’origine de l’élaboration de cet ordre du jour.
I. Constitution d’une avance de trésorerie permanente
Voyons comment a été rédigée la résolution en matière d’avance de trésorerie.
Ainsi, bien qu’il s’agisse d’une copropriété neuve, la résolution prévoit une avance de trésorerie d’un sixième du budget prévisionnel avec, en plus, un réajustement annuel automatique.
Or, comme indiqué à plusieurs reprises sur notre site internet et notre revue, l’article 35 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas la constitution d’une avance de trésorerie et encore moins qu’elle atteigne un sixième du budget prévisionnel, et encore moins de moins qu’elle soit ajustée chaque année.
La seule précision apportée par cette disposition est que l’avance de trésorerie ne peut pas excéder un sixième du budget prévisionnel justement pour éviter des appels de fonds inutiles auprès des copropriétaires.
II. Passage en force de la société de courtage en assurance de FONCIA
Alors que nous savons qu’il est dangereux de faire appel à une filiale de syndics surtout pour gérer les contrats d’assurance, FONCIA propose sa société de courtage en assurance qui se nomme ASSURIMMO.
Voyons, à travers la résolution présentée à l’ordre du jour, comment il impose subtilement sa société de courtage en assurance.
Comme on peut le constater, cette résolution est vicieuse car le cabinet ouvre la faculté au conseil syndical de proposer une offre concurrentielle dans un délai de 2 mois sans pour autant présenter un cahier des charges. Autrement dit, c’est mission impossible.
Rappelons que normalement, le syndic aurait dû tout simplement présenter à l’assemblée générale au moins deux contrats d’assurance concurrents afin que les copropriétaires se prononcent sur celui qui serait retenu.
III. Un mandat donné au syndic
Là, c’est le pompon !
Voyons donc la résolution :
Une délégation de pouvoir est donnée au syndic pour souscrire tout contrat d’entretien et de maintenance nécessaire auprès des entreprises compétentes. Cela est non seulement illégal, mais dangereux.
En effet, l’article 21 du décret du 17 mars 1967 précise que la délégation de pouvoir doit être donnée pour un objet précis, ce qui n’est pas le cas ici puisqu’il est question de donner une délégation pour tous les contrats.
Mais en plus, cet article impose que soit déterminé un montant maximal d’engagement de la dépense ce qui n’est pas le cas à travers cette résolution.
Plus grave encore, la résolution ne donne pas une délégation pour les contrats obligatoires mais pour ceux nécessaires.
Le syndic peut donc abuser en signant des contrats de sécurité incendie bidons ou bien en faisant réaliser des diagnostiques annuels, encore plus inutiles.
IV. Installation de compteurs d’eau
Alors qu’il revient aux promoteurs d’installer les compteurs d’eau, le syndic essaie de faire supporter cette dépense sur la copropriété faisant voter l’installation des compteurs.
Bien évidemment, le syndic ne présente pas de contrat et propose tout simplement une délégation de pouvoir donné au conseil syndical.
Voici donc la résolution :
V. Le passage en force d’une autre filiale de FONCIA
Après ASSURIMMO, FONCIA souhaite que le syndicat des copropriétaires délègue à sa société de courtage en énergie « PROWEN » la mise en concurrence des fournisseurs de gaz.
Ainsi, FONCIA récupère, au-delà de ses honoraires de syndic, un premier bénéfice sur le placement des contrats d’assurance et un autre bénéfice sur le contrat de fourniture de gaz qu’il vendra auprès des fournisseurs.
Voyons la résolution :
Et voilà comment FONCIA impose sa politique aux syndicats des copropriétaires qu’il récupère.
Et après, on s’interroge sur l’augmentation des charges en copropriété…