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Reponses expert

Réponse de l'expert - 17/01/2020

L’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale (émission vidéo)

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 indique que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Il est donc essentiel d’être vigilant sur la préparation de celui-ci. Bonjour Mme Laura LIPPMANN, vous êtes juriste à l’ARC, pouvez-vous nous dire tout d’abord qui prépare l’ordre du jour de l’assemblée générale?
Au titre de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, c’est le syndic qui convoque les assemblées générales. Il a donc la main sur l’ordre du jour.
Reponses expert

Réponse de l'expert - 29/05/2020

Les documents à joindre en annexe de l’ordre du jour de l’assemblée générale (émission vidéo)

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. A ce titre, il a des droits et des obligations mais il doit être valablement représenté par une personne physique vis-à-vis des tiers notamment des fournisseurs et des copropriétaires. En copropriété, c’est le syndic qui est l’unique représentant légal du syndicat des copropriétaires. En cas d’absence de syndic, le syndicat peut alors être confronté à un défaut de représentation préjudiciable. Madame GUIHARD, vous êtes la Responsable du Pôle syndics bénévoles au sein de l’ARC, pouvez-vous nous dire comment la copropriété doit s’organiser si elle se retrouve sans syndic valablement mandaté par l’assemblée générale ?
Cette situation se retrouve le plus souvent dans deux cas complétement différents: dans le cadre d’une gestion professionnelle ou non avec un mandat de syndic légalement terminé car le syndic a tar
Legislation

La Cour de Cassation confirme que l’ordre du jour de l’assemblée générale peut être amendé (modifié en cours d’assemblée générale)

Analyse de la décision

Il n’est pas toujours simple pour un profane de s’y retrouver dans les méandres du droit (textes et décisions de justice), autrement dit savoir ce qui est licite, notamment en matière de tenue de l’assemblée générale.

La Cour de Cassation a rendu le 16 septembre 2015 (n° 14 - 14518) un arrêt important, confirmant la capacité d’amendement de l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Legislation

La Cour de cassation rappelle la distinction entre amender et compléter un ordre du jour de l’assemblée générale

Analyse de la décision

L’assemblée générale ordinaire constitue l’évènement annuel des copropriétaires.

Elle leur permet de prendre des décisions sur les questions courantes et exceptionnelles inscrites à son ordre du jour que le syndic a ensuite l’obligation d’exécuter.

L’ordre du jour et les projets de résolution peuvent connaître des adaptations au cours de cette réunion, dont la régularité peut être contestée, comme le souligne la Cour de cassation dans son arrêt du 29 novembre 2018 (17-22.138)

Legislation

Le mandat ne vaut que pour les questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale

Analyse de la décision

La Cour de Cassation, en date du 8 septembre 2016 (n° 15 - 23422), a rendu un arrêt important.

Celui-ci porte sur la tenue de l’assemblée générale et présente un double intérêt, tout en rappelant une jurisprudence constante en la matière : 

  • régularité des délibérations au regard de l’ordre du jour figurant dans la convocation ;
  • capacité de vote pour le mandataire et pouvoir du mandant de contester une résolution adoptée, mais irrégulière.

Les faits

Reponses expert

Réponse de l'expert - 01/01/2021

Quels sont les différents modes de participation au vote des résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale ?

QUESTION: Je viens de recevoir la convocation d’assemblée générale de ma copropriété, je souhaiterais savoir quels sont les différents moyens pour participer au vote des résolutions.A travers cette vidéo est présenté l’ensemble des dispositifs permettant de participer au vote des résolutions d’assemblée générale.
Legislation

Il n’est pas possible de désigner un syndic provisoire qui n’est pas mentionné à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Analyse de la décision

En cette période doublement troublée pour les copropriétés (report des assemblées générales, absence de convocation des assemblées générales avant le 31 janvier 2021, absence de concertation avec le conseil syndical pour établir l’ordre du jour, vote uniquement par correspondance), nous avons souhaité mettre en lumière un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 03 décembre 2015 (14-25.583).

Reponses expert

Réponse de l'expert - 19/06/2020

Quelle est la valeur des majorités indiquées dans l’ordre du jour de la convocation ?

Question: Je viens de recevoir la convocation à l’assemblée générale annuelle et je me suis aperçu que le syndic s’est trompé de majorité à une question inscrite à l’ordre du jour. En effet, il fait voter une autorisation de travaux affectant les parties communes à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Peut-on modifier la majorité de vote indiquée lors de l’assemblée généralesans encourir de nullité ?
Réponse: La loi précise à l’article 13 du décret du 17 mars 1967 : « L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifi
Legislation

Aucun texte n'interdit au syndic de compléter l'ordre du jour initial même lorsque l’assemblée a été convoquée à l’initiative de copropriétaires

Analyse de la décision

L’ordre du jour est en principe établi par le syndic et joint aux convocations aux assemblées générales.

Reste à savoir si un syndic peut ajouter à l’ordre du jour ainsi fixé un point qui n’était pas prévu.

La jurisprudence a répondu dès 2008 par l’affirmative (Cass., 3e civ., 10 septembre 2008, n° 07-16448), mais à condition que les points ajoutés fassent l’objet d’une notification aux copropriétaires respectant le délai réglementaire de 21 jours (sauf urgence).

Legislation

Le défaut de concertation du conseil syndical pour l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale ne constitue pas un motif de nullité de celle-ci, car la loi ne prévoit pas de sanction à cette formalité

Analyse de la décision

En principe, toute copropriété doit être dotée d’un conseil syndical, dont les membres sont désignés en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25, à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.

L’article 21 de la loi de 1965 et les articles 22 et suivants du décret de 1967 définissent ses missions.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 30/04/2021

En tant que copropriétaire, ai-je le droit de demander l’inscription à l’ordre du jour d’une question ?

Question: En tant que copropriétaire, je souhaite inscrire une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, toutefois le président du conseil syndical me dit que je ne dispose d’aucun droit car seuls les membres du conseil syndical ont ce pouvoir, est-ce vrai?
Réponse: A titre liminaire, rappelons que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.
Legislation

Le rappel de la Cour de cassation concernant la validité des résolutions inscrites à l’ordre du jour, nécessitant des documents

Analyse de la décision

En copropriété, les décisions se prennent en assemblée générale, selon l’ordre du jour fixé par le syndic en concertation avec le conseil syndical.

Tout copropriétaire peut demander à ce que sa question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception. En vertu de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, les questions doivent comporter les résolutions pour être valables.

Legislation

Assemblée générale : un objet par question sauf caractère indissociable avéré

Analyse de la décision

Afin de limiter les débats, le syndic est souvent tenté de regrouper des objets divers dans une même question portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cette pratique soulève régulièrement des interrogations légitimes de copropriétaires quant à leur régularité.

C’est pourquoi la cour de cassation rappelle régulièrement la législation applicable et récemment dans un arrêt du 11 juillet 2019.