ABUS DE LA SEMAINE N° 4397 : Le jeu de l’été : trouver les abus du contrat type du cabinet Foncia Grand Delta : la réponse

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Abus
28/08/2018

ABUS DE LA SEMAINE N° 4397 : Le jeu de l’été : trouver les abus du contrat type du cabinet Foncia Grand Delta : la réponse

 
 
Avant les congés estivaux de l’ARC, nous avons publié un jeu de l’été qui consiste à trouver les illégalités subtiles figurant dans un seul point du contrat type de Foncia Grand Delta. (Voir article : ABUS DE LA SEMAINE N° 4394 : Jeu de l’été : trouver les abus qui se cachent dans le point 7.1.1 du contrat type du cabinet Foncia Grand Delta).
 
De nombreux copropriétaires nous ont soumis leur analyse, mais très peu ont détecté l’intégralité des abus figurant dans le point 7.1.1.
 
Avant de les présenter, nous invitons le lecteur à reprendre le cas pratique pour essayer d’identifier les différents points posant problème.
 
Sachez qu’à vaincre sans péril, on triomphe sans gloire.
 
Allez, c’est parti ! Place à la réponse.

I. Un temps de visite fixe

Le point 7.1.1 du contrat type précise que le syndic doit indiquer un temps minimum de visite.
 
L’objectif est double : imposer une présence minimum sur site et interdire au syndic de facturer des honoraires supplémentaires en cas de dépassement puisqu’il s’agit d’une durée minimum et non d’un temps fixe.
 
Pour éviter cette contrainte, le cabinet Foncia Grand Delta a tout simplement supprimé le terme « minimum ».
 
Voici la preuve en image :
 
 
C’est donc la première illégalité.
 
Le plus pitoyable est que ce syndic prévoit une durée de 30 minutes pouvant ainsi être quasiment sûr de facturer du temps supplémentaire.
 
Mais il y a encore plus mesquin.
 
Afin d’éviter que les syndics ne prévoient un temps de visite réduit en minutes, le contrat type réglementaire a précisé que la durée devait s’exprimer en heure(s) et non en minutes, comme l’a mentionné sur son contrat le cabinet Foncia Grand Delta.
 
Voici donc un comparatif de la clause prévue dans le contrat type par rapport à celle mentionnée dans le contrat de Foncia Grand Delta :
 
 
C’est donc la deuxième illégalité constatée.
 
Mais ce n’est pas tout. Il y a une troisième illégalité, permettant à ce syndic d’obtenir non pas un carton rouge, mais un carton noir.

II. La présence ou non du président du conseil syndical

Ce même point du contrat type impose de préciser si la présence du président du conseil syndical est obligatoire lors des visites.
 
En effet, deux formulations sont précisées : « en présence du président du conseil syndical/ hors la présence du président du conseil syndical (rayer les mentions inutiles). »
 
Le syndic est donc tenu de rayer une des deux mentions afin d’être clair sur ses obligations en matière de visite.
 
Par ce procédé, si le contrat précisait la présence impérative du président du conseil syndical lors des visites, le syndic ne pourra pas comptabiliser des visites comme réalisées, si le président n’est pas présent.
 
Pour éviter encore une fois cette contrainte, le syndic a reformulé en toute illégalité ce point en précisant « en présence ou non du président du conseil syndical » :
 
 
 
C’est donc la quatrième illégalité constatée sur ce seul point du contrat type.
 
Bien évidemment, le conseil syndical devra faire redescendre le syndic sur terre et lui expliquer que même s’il est le premier syndic de France, il ne peut pas faire tout ce qu’il veut, surtout avec les adhérents de l’ARC.
 
Alors, combien d’illégalités avez-vous repéré ?
 
Rappelons que nous vous proposons de tenir votre revanche lors du grand concours que l’ARC organise sur le droit de la copropriété à l’occasion de la clôture du premier jour du 10ème Salon indépendant de la copropriété, qui se déroulera le 17 octobre 2018.
 
Pour avoir tous les renseignements sur ce concours, vous pouvez cliquer sur le lien suivant : www.arc-copro.com/s71s