Lors des négociations sur la mise en place du fonds travaux, était invoqué le fait que les copropriétaires allaient ressentir cette mesure comme une nouvelle contrainte financière.
Or, on s’aperçoit que lorsque les explications sont données par les syndics, les copropriétaires comprennent cette mesure et vont même jusqu’à voter un taux supérieur aux 5 % légaux.
La vraie difficulté se situe en réalité au niveau de certains syndics professionnels qui essaient par tous moyens de saboter ce dispositif pour qu’il ne soit pas mis en œuvre.
Voyons comment le cabinet Foncia Immobilias tourne en dérision la constitution du fonds travaux pour procéder à deux votes distincts, qui se traduisent en définitive par une absence de constitution du fonds travaux.
Avant d’entrer dans les détails de cet abus, rappelons tout d’abord la législation en la matière.
I. Un fonds travaux obligatoire avec un taux minimum légal
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui rappelons-le est d’ordre public, précise que chaque syndicat de copropriétaires doit constituer un fonds travaux dont le montant annuel ne peut être inférieur à 5 % du montant du budget prévisionnel.
Pour ceux qui ne l’ont jamais lu, à l’instar sûrement du cabinet Foncia Immobilias, voici l’extrait du texte :
« Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. »
Malgré cet impératif, voyons ce que le cabinet Foncia Immobilias arrive à faire voter.
II. Un taux à 0 %
Voici tout d’abord la spectaculaire résolution votée :
Et oui ! Ce syndic insiste en passant la résolution en deuxième lecture pour confirmer un taux de cotisation du fonds travaux à 0 %.
L’erreur commise par ce syndic se situe au niveau de la question.
En effet, ce dernier aurait dû verrouiller les possibilités de vote en précisant dans la question les termes suivants : « ne pouvant pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel ».
Par ce procédé, même si les copropriétaires s’opposaient au fonds travaux, ils seraient tout de même contraints de financer le minimum légal de 5 %.
La question qui reste en suspens est de comprendre pourquoi ce syndic est prêt à se mettre en porte-à-faux en ne respectant pas une obligation légale.
L’une des réponses est que la gestion du fonds travaux est considérée par les syndics comme une perte de temps et d’argent.
Pour cela ils invoquent qu’ils doivent le gérer sans réclamer d’honoraires supplémentaires et que cela peut représenter pour eux de nouveaux frais, notamment au niveau de leur prime de garantie d’assurance, compte tenu du fait qu’ils détiennent des fonds mandants plus importants.
Ceci étant, ces deux éléments sont à relativiser surtout lorsqu’on sait que les syndics ont augmenté leurs honoraires sur la base de ces arguments.
Alors comme toujours avec les syndics, il faut leur expliquer qu’ils ne peuvent pas avoir le beurre, l’argent du beurre et la crémière.