Les décrets du 14 mars 2005 et du 17 mars 1967 cadrent de manière très stricte comment doit se voter la saisie immobilière d’un lot.
Cette procédure permet d’éviter des dérives qui peuvent émaner aussi bien du syndic que du syndicat des copropriétaires.
Après avoir reprécisé le cadre réglementaire, nous verrons comment le cabinet Foncia Alsace Haut Rhin abuse de la situation en mettant en difficulté en premier lieu l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.
I. Un vote en trois étapes
Conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour doit comporter trois questions distinctes.
La première consiste à voter le principe de la saisie immobilière du ou des lots du copropriétaire débiteur.
Ce dernier ne pourra pas participer à ce vote, conformément à l’article 16 de ce même décret.
La deuxième question permet de déterminer le montant de la mise à prix du lot qui sera présenté à la barre lors de la vente aux enchères.
La troisième question concerne la dotation aux dépréciations sur créance douteuse qui est la somme impayée qui risque de ne pas être recouverte même après la vente judiciaire du lot.
L’article 4 du décret comptable du 14 mars 2005 précise que cette estimation se fait par le syndic après « avoir mis en œuvre les diligences nécessaires au recouvrement. »
Autrement dit, la créance douteuse n’équivaut pas au montant impayé, mais à la différence entre la dette du copropriétaire et les sommes que le syndicat des copropriétaires est susceptible de récupérer notamment grâce à la vente du bien ou au fait que la copropriété bénéficie du super privilège.
II. La créance douteuse qui équivaut la dette intégrale du copropriétaire débiteur
Voyons comment a procédé Foncia Alsace Haut Rhin.
Acte 1, vote de la saisie immobilière du lot pour une dette impayée de 4 956,70 euros :
Acte 2, fixation du montant de mise à prix du lot qui sera défini par le notaire :
Acte 3, détermination du montant de la dotation aux dépréciations sur créance douteuse qui équivaut la dette impayée intégrale :
Eh oui ! Ce syndic ne s’embête pas, il réclame aux copropriétaires de financer la dette intégrale du défaillant sans procéder à la moindre décote.
C’est donc la double peine pour les copropriétaires qui doivent non seulement supporter les impayés du copropriétaire défaillant mais en plus avancer la créance douteuse qui sera appelée en fonction de leurs millièmes.
Et après on se pose la question de pourquoi les copropriétaires n’arrivent plus à payer leurs charges courantes…