ABUS DE LA SEMAINE N° 4482 : Quand l’UNIS et la FNAIM unissent leurs forces contre l’ARC

12/03/2019 Abus

Nous avons communiqué en mai 2018 sur l’action engagée devant la Cour administrative d’appel de Paris pour faire en sorte que l’arrêté du 21 septembre 2017 nommant l’ARC comme la principale instance représentative des intérêts des employeurs pour négocier les évolutions de la Convention Nationale Collective des Gardiens et Employés d’Immeubles soit annulée.

Pour mémoire, suite à une enquête diligentée par les pouvoirs publics notre association a été reconnue comme étant représentative des employeurs à 68 % à côté de la FEDPL (Fédération des Entreprises Publiques Locales) à 32 %.

Vexés sûrement par ce résultat, les professionnels ont essayé par un moyen indirect de contester cet arrêté en utilisant la copropriété dans laquelle la famille du vice-président de l’UNIS est propriétaire (voir article : ABUS DE LA SEMAINE  N° 4369 : Le cabinet SAFAR prendrait-il en « otage » la copropriété du 18 rue Tourtilles ?).

Suite à notre argumentaire mettant en porte-à-faux l’ensemble de leur démonstration, l’UNIS et la FNAIM sont enfin sorties du bois pour se greffer à l’instance et remettre de nouvelles conclusions le 11 février 2019 pour une audience censée se tenir le 15 février à 10h30.

Petits joueurs, puisque nous sommes obligés à présent de demander un report de l’audience pour apporter notre analyse sur ces nouvelles conclusions.

Ceci étant, nous sommes heureux de constater que la FNAIM et l’UNIS considèrent l’ARC comme une menace, essayant par tous les moyens de nous décrédibiliser.

Ainsi, nous avons l’assurance que nous les déstabilisons, ce qui est l’effet recherché lorsqu’on constate la pluie d’abus et d’illégalités commis par les syndics au détriment des syndicats des copropriétaires qu’ils sont censés défendre.

Laissons de côté les leçons d’histoire et arguments fumeux développés par ces chambres pour se focaliser uniquement sur leur approche concernant les réels représentants des intérêts des syndicats des copropriétaires.

Attention vous risquez de ne pas être déçus.

I. La FNAIM et l’UNIS habilitées à représenter les syndicats des copropriétaires

Pour donner une légitimité à intervenir, la FNAIM et l’UNIS se présentent comme étant des structures représentatives des intérêts des syndicats des copropriétaires. Rien que ça !

Les chambres professionnelles des syndics défenseuses des copropriétés. On aura tout entendu !

Alors respirons et reprécisons la situation.

L’article 3 des statuts de l’UNIS précise bien que l’objet de cette union est « de défendre les intérêts économiques, matériels et moraux de ses membres qui sont administrateurs de biens, syndics de copropriétés en leur grande majorité et de défendre ces professionnels auprès des pouvoirs publics. »

Quant à l’article 7 des statuts de la FNAIM, il est précisé qu’elle « a pour mission de représenter et de défendre les intérêts professionnels de ses membres et d’exercer toute action en justice, tous les droits et actions prévus par les textes légaux et réglementaires en vigueur. »

Ainsi, il n’y a pas d’ambigüité. Que ce soit la FNAIM ou l’UNIS, elles défendent les professionnels comme les syndics, les administrateurs de biens et les promoteurs et non les non-professionnels, comme les syndicats des copropriétaires.

Plus encore, la FNAIM et l’UNIS évoquent l’article 31 du décret du 17 mars 1967 qui précise que le syndic engage et congédie le personnel employé, se présentant alors comme les employeurs, pouvant légitimement faire partie de la Commission des Gardiens et Employés d’immeubles.

Ceci étant, il semble qu’ils n’ont retenu que le début de l’article, car la suite de la disposition précise clairement qu’il s’agit « des employés du syndicat des copropriétaires », impliquant que le syndic ne soit qu’un intermédiaire qui agit pour le compte d’un tiers à savoir le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un mandat.

Mais encore, peut-on sérieusement penser que la FNAIM et l’UNIS défendent les intérêts des syndicats des copropriétaires ?

Devons-nous rappeler le contrat type règlementaire de syndic, fixé par le décret du 26 mars 2015 qui a pour objet d’éradiquer multiples prestations abusives et illégales facturées par les syndics aux syndicats des copropriétaires ?

Devons-nous mettre en évidence la loi ALUR et l’un des décrets d’application qui ont pour objet de plafonner l’état daté du fait que les syndics profitent de leurs monopoles pour surfacturer cet acte aux copropriétaires ?

Devons-nous également préciser que la récente loi ELAN a prévu des pénalités à l’encontre des syndics si ces derniers refusaient de remettre les documents concernant la copropriété au conseil syndical ?

Encore dernièrement, le Premier Ministre a annoncé la mise en place de nouvelles sanctions à l'égard des syndics du fait qu'ils ne respectaient ni la mise en place du contrat type, ni l'obligation de mise en concurrence des cabinets.

Ainsi, si la FNAIM et l’UNIS étaient de vrais représentantes des intérêts des syndicats des copropriétaires, pourquoi autant de textes de loi votés par les parlementaires et de décrets pris en Conseil d’Etat pour encadrer à chaque fois un peu plus les syndics ?

D’ailleurs, à quoi servirait l’ARC qui connaît un nombre de copropriétés adhérentes en constante augmentation si ce n’est du fait des difficultés que rencontre le syndicat des copropriétaires vis-à-vis de son syndic ?

En parallèle de cette approche ridicule de la FNAIM et de l’UNIS, ces deux formations essaient de démontrer que l’ARC n’est pas représentative des syndicats des copropriétaires.

Voyons cela de plus près.

II. L’ARC, une association de défense du conseil syndical et non de la copropriété

Soyons clairs, le syndic est avant tout un commerçant dont le seul client, qui lui permet de générer des profits, est le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, le syndic est en constant conflit d’intérêt entre sa fonction de mandataire et celle de commerçant, expliquant les abus et les illégalités constatées.

Voilà pourquoi la loi du 10 juillet 1965 a précisé que le conseil syndical a une mission de contrôle et d’assistance du syndic (article 21).

Oui ! Une mission de contrôle du syndic, pour être un contrepouvoir afin de vérifier et de détecter les éventuelles dérives qu’il commet et qui sont préjudiciables pour la copropriété.

A ce titre, les membres du conseil syndical sont élus par le syndicat des copropriétaires au cours de l’assemblée générale, ayant un mandat au même titre que le syndic.

Cela est d’ailleurs confirmé par l’article 22 du décret du 17 mars 1967 qui précise que « les mandats des membres du conseil syndical ne peuvent excéder trois ans renouvelables ».

A cela s’ajoute le récent arrêt de la Cour de cassation du 29 novembre 2018, n°17-27.766, qui confirme le mandat du conseil syndical, qui doit être considéré comme contractuel et qui doit à ce titre exercer en vertu de l’article 1992 du Code civil.

De plus, l’article 27 du décret du 17 mars 1967 précise bien que « le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi sur une question particulière demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. »

Cet article ne laisse place à aucune équivoque puisqu’il précise bien que le conseil syndical agit pour le compte du syndicat des copropriétaires, justifiant que les frais soient à sa charge.

Il est donc bien le représentant direct des intérêts du syndicat des copropriétaires alors que le syndic n’est qu’un commerçant mandataire de la copropriété, avec un contrat éphémère de maximum trois ans.

D‘ailleurs, cet article donne au conseil syndical une suprématie vis-à-vis du syndic puisqu’il précise que ce dernier est tenu de payer les assistances réclamer par le conseil syndical sans rien dire ni objecter.

Voilà pourquoi l’approche des chambres professionnelles est dénuée de sens, justifiant que l’ARC, qui est une association qui a pour objet de défendre et de promouvoir les syndicats des copropriétaires notamment par l’intermédiaire du conseil syndical, est tout à fait habilitée à siéger à la commission relative aux gardiens et employés d’immeuble.

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gardien et employé d'immeuble - Convention Collective Nationale ( CCN )