En cette période où nous négocions les futurs décrets d’application issus des dispositions de la loi ELAN ou bien les futures ordonnances copropriété, il est important de pointer du doigt comment fonctionnent les syndics professionnels.
L’objectif n’est encore une fois pas de faire du bashing de syndic mais de mettre en exergue les difficultés de cette profession qui s’accommode avec les dispositions légales ou réglementaires, voire pire qui les réécrit pour les interpréter à son avantage.
A travers le contrat type du cabinet Atrium Gestion, nous allons constater comment un syndic n’a aucune difficultés à réécrire une disposition du contrat type, quitte à dire tout et son contraire.
Si derrière il n’y avait pas de victimes, ce serait presque risible.
I. Toute demi-heure consommée est due
Pour éviter la facturation d’honoraires injustifiés, le point 7.2.1 du contrat type a précisé que lorsque la prestation était rémunérée au temps passé, le syndic était tenu d’appliquer une facturation au prorata du temps passé.
Ainsi, si le syndic est intervenu une heure et quart, il doit facturer 125 % du tarif horaire et s’il est intervenu une heure trente, il doit facturer 150 %.
C’est d’ailleurs ce que mentionne le contrat du cabinet Atrium Gestion.
Là où la situation se complique, c’est que dans la ligne qui suit, ce même contrat dit le contraire.
En effet est mentionnée la clause suivante : « toute demi-heure commencée est due » :
Résumons : tout d’abord il est prévu une facturation au prorata du temps passé, puis ensuite, il est indiqué qu’une demi-heure consommée est due.
Autrement dit, si le syndic est intervenu une heure et quarante-cinq minutes, il facture deux heures.
Le pire, et soyons clairs, est que la quasi-totalité des syndics fonctionne de la même façon.
En effet, il est rare de trouver des syndics qui facturent au temps réel, mais arrondissent à l’heure près, voire à deux heures près.
Est-ce pour autant une raison pour ne pas dénoncer l’illégalité commise par le cabinet Atrium Gestion : sûrement pas !
II. Des tarifs hallucinants
Les chambres professionnelles ne comprennent pas pourquoi l’ARC demande des pénalités ou encore le plafonnement des honoraires.
Alors après avoir pris connaissance des tarifs indiqués dans le contrat d’Atrium Gestion, vous ne vous poserez plus la question.
Pour la préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée générale supplémentaire de deux heures dans une plage horaire allant de 9h à 19h, le syndic propose les modalités suivantes :
Eh oui ! Pas moins de 1 800 euros, pouvant aller jusqu’à 7 200 euros, auxquels s’ajoute une majoration spécifique de 10 % pour dépassement d’horaires.
Alors faisons un petit calcul sur la base du tarif horaire déjà très élevé de 133,42 TTC pratiqués par le cabinet Atrium Gestion pour déterminer combien il estime le temps passé pour la préparation et la convocation de l’assemblée générale.
Pour cela, enlevons les deux heures de tenue d’assemblée générale. Cela fait donc de 1 à 150 lots = 11 heures ; de 150 à 300 = 25 heures ; au-delà de 300 lots = 52 heures.
Eh oui ! En ramenant le montant horaire au coût facturé, on constate le délire des tarifs pratiqués.
Plus de 50 heures pour établir un ordre du jour et envoyer une convocation d’assemblée générale.
Le dérapage est encore plus spectaculaire avec le tarif de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception facturée 58 euros et la signature du protocole d’accord à 149 euros TTC :
On atteint des sommets expliquant pourquoi on regrette les francs.
Dommage que la mise en demeure ou l’état daté n’entrent pas dans le panier de la ménagère car sinon aujourd’hui, elle aurait un caddy à quatre roues.