Et nous revoilà partis pour un nouvel abus qui met encore une fois le groupe Nexity en difficulté et à l’honneur le conseil syndical.
Nous ne sommes pas particulièrement fiers de cette situation, mais sommes obligés de constater que la mission de contrôle du conseil syndical reste inévitable surtout lorsqu’il s’agit de grands groupes de syndics, devant générer de nombreux profits, pour faire plaisir aux associés ou aux actionnaires.
A ce titre, un conseil syndical a épluché les comptes de sa copropriété pour s’apercevoir de gros cadavres.
Avant d’entrer dans le détail, rappelons les deux tâches que le conseil syndical doit réaliser en matière de contrôle des honoraires du syndic.
I. Des contrôles préalables
Généralement, les abus, voire les illégalités tarifaires trouvent leur source soit dans le contrat de syndic qui mentionne des prestations illégales non prévues dans le décret du 26 mars 2015, soit en imputant des factures illégales ou abusives.
Ainsi, le conseil syndical avant même de signer le contrat de syndic devra le passer au crible afin de vérifier si aucune prestation n’a été ajoutée ou bien si les tarifs sont abusifs compte tenu des efforts que doit réaliser le syndic pour effectuer cette tâche.
Par ailleurs, même si le contrat est conforme à la réglementation, le conseil syndical devra contrôler toutes les factures du syndic, que ce soit à l’égard du syndicat des copropriétaires ou bien des copropriétaires individuels.
Rappelons que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic doit joindre à la convocation d’assemblée générale « l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ».
Très peu le font, car ils préfèrent rester opaques sur les sommes qu’ils récupèrent.
Néanmoins, comme nous allons le constater, ce travail de contrôle est loin d’être inutile, ne serait-ce qu’en balayant simplement le relevé général des dépenses que le syndic joint fréquemment à la convocation d’assemblée générale.
II. Des honoraires illégaux et à foison
Voici un extrait des relevés de charges émanant du cabinet Nexity :
Que constatons-nous ? Au-delà des honoraires du syndic pour la gestion courante, nous retrouvons d’autres rémunérations qui sont non seulement floues, mais qui surtout relèvent de prestations non prévues expressément dans le contrat type.
Et pour cause, nous retrouvons des honoraires liés au traitement du contentieux dont le libellé est « l’analyse condamnation + traitement jugement » alors que seule la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire ou le suivi du dossier transmis à l’avocat peut être facturé, et ce uniquement en cas de diligence exceptionnelle.
Plus encore, ce syndic facture « les archives dormantes » alors que cela doit être inclus au forfait et que la notion d’archive « dormante » ou « vivante » n’existe pas.
Enfin, on retrouve des frais exceptionnels de gestion pour le jugement en date du 18.10.18 pour un montant de 849,29 euros, sans réellement savoir à quoi ils correspondent et surtout leur légitimité :
Bref, comme on le voit, cette analyse est loin d’être superflue, car, il faut être clair, il s’agit de sommes prélevées et imputées sur les charges de la copropriété sans justification légale.
Le conseil syndical doit donc demander l’annulation de ces factures et le remboursement des sommes qui ont été prélevées indûment par le syndic sur la trésorerie de la copropriété.