A plusieurs reprises nous avons expliqué que les syndics artisans qui souhaitent assurer une gestion efficace et de proximité se retrouvent acculés par les politiques commerciales des grands groupes ou des syndics en ligne.
En effet, les grands groupes font du dumping sur les honoraires de base pour se rattraper sur les prestations complémentaires ou par des services annexes assurés par leurs filiales.
En parallèle, nous avons les syndics en ligne qui misent sur le gain de productivité en substituant l’homme par l’informatique.
Face à cette situation, les syndics sont contraints de ruser afin de répondre à cette concurrence biaisée, provoquant les abus, voire les illégalités que l’on dénonce chaque semaine à travers notre site internet.
Il s’agit bien d’un malaise général de la profession qui vivote entre syndics honnêtes qui doivent présenter des honoraires plus élevés que la moyenne pour ne pas facturer de prestations abusives ou syndics commerçants qui présentent un forfait de base à un prix agressif en se rattrapant sur tout ce qu’ils peuvent ou non facturer en profitant tout d’abord lorsqu’ils détiennent un monopole pour réaliser un acte.
A travers le contrat du cabinet Nexity, nous allons expliquer ce phénomène qui après analyse devient épatant.
I. Un contrat sous deux régimes
Avant d’entrer dans le détail, voici comment est présenté le point 9 du contrat du cabinet Nexity :
Que constatons-nous ? L’ensemble des prestations est facturé au temps passé (132 euros de l’heure) sauf la mise en demeure, la relance après mise en demeure, ainsi que l’établissement de l’état daté.
La question légitime que l’on peut se poser est pourquoi une telle dichotomie ?
La réponse est simple : l’établissement des documents cités précédemment se réalise quasiment automatiquement.
En effet, la mise en demeure ou la lettre de relance est un document standard qui précise les noms des débiteurs, leur adresse postale ainsi que le montant des impayés.
Pour l’état daté, le constat est le même en fournissant l’ensemble des informations qui sont toutes reprises depuis la comptabilité saisie par le syndic.
Ainsi, si le syndic devait facturer ses actes au temps passé, il ne pourrait pas justifier les 52 euros pour la mise en demeure ou 540 euros pour l’établissement de l’état daté.
Au temps passé, la mise en demeure serait facturée 5 à 10 euros et l’établissement de l’état daté pas plus de 50 euros.
II. Un abus bien connu des pouvoirs publics
Cette dérive est un secret de polichinelle, sachant qu’au-delà des syndics professionnels, les législateurs ainsi que les pouvoirs publics sont conscients de cet abus.
D’ailleurs, la loi ALUR puis ensuite la loi ELAN ont prévu un plafonnement réglementaire du tarif de la mise en demeure et de l’état daté.
Le texte réglementaire est toujours en attente de publication alors qu’il ne s’agit que de préciser un montant.
Cela en dit long sur les lobbys puissants des professionnels de l’immobilier.
Plus encore, l’ordonnance « Copropriété » a revu à la baisse les dispositions de la loi ALUR en prévoyant que le plafonnement réglementaire des tarifs serait limité à l’état daté et non plus également à la mise en demeure.
Sachant que cette ordonnance n’entrera en vigueur qu’à partir du 1er juin 2020, il est probable que le décret plafonnant le tarif de l’état daté ne sera également applicable qu’à partir de cette date.
Alors, afin de limiter les beaux jours des syndics, il revient au conseil syndical de négocier le tarif de ces actes avant que le contrat soit joint à l’ordre du jour.
L’idéal est que vous négociiez avec le syndic prospecté que ses actes soient également facturés au temps passé.
Il y a de forte chance qu’il fasse un malaise.
Ceci étant, cela permettra de remettre la situation dans son contexte et de pouvoir négocier un tarif plus sereinement en trouvant un équilibre entre les intérêts économique du syndic et ceux du syndicat des copropriétaires.